货币政策灵活适度有助房地产市场健康发展

　　货币政策灵活适度有助房地产市场健康发展

　　□董希淼

　　LPR逐步下行有助于引导贷款实际利率下降，进一步降低企业融资成本，重在支持实体经济特别是中小微企业渡过当前难关。适度下调5年期以上LPR，进而推动房贷利率执行水平下降，将成为促进房地产市场平稳健康发展的重要抓手

　　4月20日，1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下降20个和10个基点。这是自2019年8月份央行改革完善LPR形成机制以来，第二次出现非对称下降，显示了货币政策灵活适度的取向，有助于在坚持“房住不炒”前提下，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2019年8月份，央行改革完善LPR形成机制，LPR由18家报价银行在公开市场操作利率基础上加点报价形成，并由全国银行间同业拆借中心在每月20日公布。从2019年8月至今，新的LPR已经公布9次，1年期LPR从4.25%降至3.85%，下降了40个基点；5年期以上LPR从4.85%降至4.65%，下降了20个基点。LPR在总体上趋势性回落的同时，呈现明显非对称下降特点，两个期限品种下调的次数、幅度不一。

　　在经济下行压力较大的情况下，LPR逐步下行有助于引导贷款实际利率下降，进一步降低企业融资成本，重在支持实体经济特别是中小微企业渡过当前难关，为经济社会秩序全面恢复提供有力保障。由于个人住房贷款期限多在5年以上，与5年期以上LPR密切相关，因而5年期以上LPR下降较少，主要是出于稳定房地产市场调控政策的考虑。

　　3月3日，中国人民银行会同相关部门召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，指出坚持“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。4月17日召开的中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。这表明，坚持“房住不炒”定位、促进房地产市场平稳健康发展目标不变。

　　因此，本月LPR调整较为精准地体现了上述政策要求。一方面，5年期以上LPR降幅继续低于1年期LPR，意在保持房地产市场调控政策的连续性、一致性和稳定性，表明“房住不炒”仍然是政策主要方向。另一方面，5年期以上LPR下降10个基点，为新的LPR公布以来最大单月降幅，旨在支持房地产市场平稳健康发展。今年以来，个别城市先后局部放松限贷、限购、限售等政策，但相关举措基本上呈现“一日游”的尴尬局面，很快被叫停或收回。在房地产调控政策没有大调整的情况下，适度下调5年期以上LPR，进而推动房贷利率执行水平下降，将成为促进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

　　当然，5年期以上LPR下降10个基点，不能简单地解读为“房贷利率降低10个基点”。对新增房贷而言，商业银行将在LPR基础上加点，房贷实际执行利率要看加点后的情况。总体看房贷利率呈现小幅下行趋势，有助于稳定购房者信心，稳定房地产市场预期。对存量房贷而言，如果完成定价基准转换且以LPR为基准，那么10个基点的降幅是确定的。从3月1日开始，存量浮动利率房贷的定价基准正在转换。从目前情况看，多数购房者将房贷转成以LPR为定价基准。因此，本月5年期以上LPR下降10个基点，将减轻多数购房者房贷利息支出。减轻购房者房贷负担，有助于保基本民生，提高居民消费能力和意愿，进而稳定和扩大内需。

　　当然，LPR非对称下调，长端利率下降较慢，“误伤”企业中长期贷款。下一步，可区别对待5年期以上企业贷款和住房贷款，探索采取不同的利率政策，以进一步降低企业中长期融资成本，激发企业长期投资意愿，为保市场主体、保居民就业提供更好支持。