日本京都丨经济危机时刻，把资产放进“保险柜”

对于全球经济大环境来说，2020年将是不太平的一年，受疫情影响，全球利率不断走低，“低利率时代”即将来临，各行业纷纷对此传出焦虑的声音，我们先来回顾一下引发“低利率时代”讨论的政策：

中国：

1月新冠疫情爆发后，中国人民银行进行了一系列货币宽松操作；

2月报价1年期LPR为4.05%，下行10个基点；5年期以上LPR为4.75%，下行5个基点；

3月实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点。

美国：

3月3日美联储紧急降息50BP，美国股市暴跌。

3月15日再度降息100BP至0%-0.25%区间，并推出7,000亿美元的量化宽松计划。

美联储降息到0利率对全球市场利率势必产生深远影响，直接推动全球进入超低利率时代。。

新冠疫情加快了全球负利率蔓延

虽然全球一些国家迈入负利率政策或十年期国债收益率为负，突然爆发并快速扩散的新冠疫情再度把全球经济拖入衰退。为了应对新冠疫情导致的经济衰退，各国首先想到的便是实施降息等宽松的货币政策以稳定本国金融市场和经济，这无疑加速了全球进入负利率时代。

对投资人而言，负利率时代意味着能以很低成本获得融资。但市场利率是几乎所有资产定价的关键影响因素，负利率或超低利率意味着很多资产的投资回报率很低，如果我们简单的把资金存放在银行可能面临贬值的风险。

合理资产配置成为主流

低利率时代，房子的租金收益率一般相比银行利率会有优势。低利率本身是为了刺激消费，那么投资房产作为主要手段之一，尤其是优势区域、优质地段房产将是海外房产投资的方向。但这些已经不能再满足海外房产投资者的需求，对于海外房产行业来讲，我们都是分散币种去到不同国家进行海外资产配置，优先选择优势的区域与地段，最好可以获得高收益，但在进入2020年的低利率时代，带有稳定增长、历史文化保值属性的项目也成为海外房产投资客青睐的大势。

我们来看现金流，我们可以使用收益率也就是“租售比”这个指标来进行比较，即每年获得的租金除以购买房产的价格，租售比越大意味着持有期间的收益越高。

例如：京都一套售价200万人民币的一户建，收益率每年6%，也就是每个月10000元人民币的租金收益。我们再考虑另外一个场景，假设我们把100万存到银行里，一年的利息是3%。单纯从投资收益的角度来讲，以上两个例子我们更会倾向于把钱用于投资而不是放在银行，并且进入低利率时代，3%的理财产品会更难见了，京都不仅超过3%每年收益，并且地价随着历史文化的加持，使它更加具备保值的属性去抵御低利率时代的风险。

可以预期，负利率时代高回报、风险又低具备历史文化保值的资产将会成为资金追逐的对象，成为稀缺资产的，这就是我们常说的资产荒。负利率时代投资者该如何配置资产以实现财富增长是每个人都需要考虑的问题。我们尝试分析各大类资产价格在负利率时代的表现特征并给出资产配置的建议。

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目前，日本房产逐渐吸引海外投资者的目光，一匹投资黑马悄然浮现，打破低利率时代的僵局，同时具备高收益、历史古都地价保值地——京都，将成为投资者竞相追捧的投资地。

历史古都 房价保值 

自从平安迁都以来，拥有1200年历史与传统的京都，保留有数量众多的神社佛阁，并在1994年以“古都京都的文化财”的名义被联合国教科文组织登录为世界遗产，也是全日本拥有世界文化遗产最多的城市。这份从历史中沉淀下来的文化财产价值，也使它的不动产价值逐年攀升。若是将东京和京都两大热门地的地价进行比较，会发现投资京都不动产的性价比要远远高于东京,而在日本人心里在京都区域拥有房产也被视作是高身份的象征。