涨跌还在靠猜？房价与后市如何判断？内行“毫无保留”全部说出

　　在楼市中，内行经常关注“供销价存”这四个字。分别指某一段时期内的供应量、成交量、成交价格及存量，新房市场、土地市场、二手房市场各自有1套“供销价存”数据，并相互影响。这3种市场的各自4个数据，往往能够反映出中短期内楼市的真实一面。

　　当然，这4个数据十分容易理解，简单的供求关系而已，不再细说。至于怎么获得这些数据？各地楼市网站半年报、年报、统计局一般都可查到。

　　但若单纯分析这4个数据，并不能准确掌握楼市的基本面与发展轨迹。抛开政策因素不谈，以下8个因素，对于买房人掌握楼市动向与发展同样十分重要。

　　文末有案例，看完不理解可详看案例。

　　人口

　　都说房价长期看人口，可对于短期要买房的人而言，如何从人口角度判断房价可能走势呢？我国城市分为五档七类，主要来讲下其中的两档三类：超大、特大、I型。分别对应人口1000万以上、500-100万之间、300万以上。需要注意的是，这个数量指的是“城区人口”，并非全部人口，亦不包含下辖县市。

　　其中，I型城市是未来发展空间相比更大的那一类，向下虹吸中小城市，向上承接超大城市人口的溢出。而特大城市是现阶段发展较快、房价也上升速度较快的那一类，比如南京、杭州、苏州目前都属于这一类。

　　至于II型城市与中小城市的发展空间，则取决于“通勤圈”这个因素，往下看会有。

　　来源：网络

　　 常住户籍比及浮动

　　常住户籍比，指常住人口与户籍人口的比值。有些城市户籍人口较少，但房价依然很高，原因即在常住人口数量。大一些的城市的比如深圳、苏州，小一些的比如无锡、东莞。

　　这类城市，因为产业聚集、金融聚集等优先性优势，吸引大量外来人口，并部分转为为楼市生力军。

　　但需要指出的是，注意观察常住户籍比的浮动变化。随着之前一些落后省市的逐步崛起，也包含房价偏高挤出的因素在内，一些城市的常住人口增量正在下滑，比值也逐步下滑。尤其是一些非高科技、传统劳动密集型城市、中低端制造业城市。这类城市，房价成长性将会逐步衰弱，当然尤其指刚需市场。

　　城镇化率

　　单纯从城市分类与常住户籍比两个因素判断城市发展空间，并不完全精确，比如需要考量城镇化率因素。有些城市，虽然人口位列I型大城市，甚至人口流出务工比例比较大，产业水平也不高，但城镇化率却远低于平均水准，因此还能有一定的上升空间，比如阜阳、临沂这一类城市。

　　房价收入比

　　很多专家指出，房价收入比毫无意义，因为决定房价的因素很多。这种说法其实并不负责，对于非一线、强二线、强三线的其他大部分城市而言，房价收入比依然是房价高低及成长性的重要判断因素。很多城市近几年的房价，是依靠中上阶层购买力及棚改带来的提升，但这部分人群并不足以支撑房价的长期成长。而产业与收入基本面才是，若房价收入比超过合理值6-7，大量的刚需购买力跟不上，可以预见房价很快会出现上升乏力、甚至下跌。比如某迁字结尾的城市。

　　居民杠杆率

　　这个词其实很容易理解，所在城市居民贷款余额占GDP的比例，其中大部分为房贷。这一比例越高，可以说明两方面问题。1是买房积极性较高或房贷上升速度较快，全民杠杆。2是居民家庭杠杆率越高，可再上升空间越低，房价成长性也越低。

　　目前全国平均居民杠杆率为56%，国际上则认为65%为红线。比如温州、赣州、台州等城市居民杠杆率超过80%，甚至部分城市超过100%，如锦州。

　　这一类高杠杆的城市，往往说明现阶段居民购房意愿比较强烈，也比较看好城市发展。但若GDP未出现明显增幅，收入增长乏力、且人口未出现明显增加，高杠杆即意味着透支了购买力，房价未来发展空间相对将比较有限。诸如锦州已出现楼市衰退迹象。

　　来源：CRIC

　　居民存贷比

　　存款与贷款的比值即存贷比。这一比值越高，说明购买力越强、偿债能力越高，也往往代表楼市还有较大的提升空间。

　　通勤圈