国泰君安:地产异象从何而来?又会走向何处?

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日期:2020-04-24 10:41:59 作者:期货资讯 浏览:179 次


原标题:国泰君安:地产异象从何而来?又会走向何处? 来源:国泰君安证券研究

在疫情最为严峻的二月时,谁又能想到,国内率先复苏的服务行业会是房地产中介。

根据国泰君安房地产团队的监测分析,50城日度成交面积在春节后20天开始缓慢恢复,到2月底已经恢复至2019年50%的水平。

而3月份,50城成交基本维持在2019年同期水平的60%-70%,二线城市甚至回到了70%以上。

看着深圳的日光盘,杭州的摇号盘,很难想象实体经济正哀鸿遍野,而政府的限制政策也没有实质性的放松。

地产异象有何而来?今年的房地产行业又会走向何处?

楼市「小阳春」和房企「降价保量」

事实上,如果仅看一季度我国房地产行业销售规模的话,与一季度GDP走势十分一致,是断崖式的下滑。

数据显示,1—3月份,我国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,销售额20365亿元,下降24.7%。

在这其中,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。

不过这其中大部分的下滑幅度要「归功于」1-2月份,到了3月份,各大房企的销售事实上出现了明显的回暖迹象。

这与开发商们普遍采取降价保量的策略不无关系。

以恒大为例。之前七折卖房引起的轰动刚刚结束,4月11日,恒大再次宣布全国619个在售楼盘全线81折,并在此基础上每天每盘推出3套清尾房,折上折再享88折。

而这只是房企打折的一个缩影。受资金回转压力,开发商在阳春三月纷纷低价推盘,证明就是,市场呈现出销售面积明显好于销售额的现象。

▼房企资金压力大,选择低价开盘的项目达到18.5%

数据来源:中国指数研究院、国泰君安证券研究

以监测的18家房企数据来看,3月份:

总销售面积为3530万平,同比仅下滑-0.6%,增速较2月大幅回升了20.3%。

总销售额为4322亿元,同比下滑-12.7%,增速较2月回升了16.8%。

而龙头房企呈现出相同的特征,一季度:

总销售面积-8.6%;

总销售金额-16.6%。

▼ 龙头房企3月销售面积增速大幅回升至-0.6%

数据来源:Wind、国泰君安证券研究 

▼  龙头房企3月销售金额增速回升至-12.7%

数据来源:Wind、国泰君安证券研究 

细分来看:

1、上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高。

上海新开盘采取降价策略的项目达到75%,天津、苏州涨跌互现,杭州总体较为平均,半数项目维持平价销售。

▼上海、苏州、天津Q1开盘降价效应明显

数据来源:中国指数研究院、国泰君安证券研究

2、疫情冲击下,刚需盘成为主流。

疫情对弹性更大的改善需求和投资需求影响较大,开发商更多以刚需盘为主促回款。一季度开盘中,刚需盘占比74.6%,处于绝对主流。

▼ 重点城市Q1开盘以刚需盘为主

数据来源:中国指数研究院、国泰君安证券研究

3、开盘去化率处低位,供给强于需求。

由于受疫情影响,2月推盘量较低,去化率数据偏高,但1月和3月开盘去化率仅略超60%,处于近两年低位。

▼ 1月和3月开盘首日去化率处于近两年来低位

数据来源:中国指数研究院、国泰君安证券研究

分城市看,能级越高的城市去化率越高,一线城市去化率76%,高于二线城市的57%。

▼ 北京、杭州、上海Q1去化率较高




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