放松房地产拯救经济 究竟是解药还是毒药？

当下这一轮房地产调控放松的本质，不是让钱大量流入房地产，而是让本来就在房地产的钱快速运转起来。

3月27日，小巴调查局开启了第一次调研，邀请了33位经济学家和房地产专家做了一个小调查，关于“疫情后楼市是否会放松调控”。

调查结果显示，超过50％的专家判断“楼市将放松调控”，75％的专家认为“调控力度在2-3分之间（5分制）”，超过1/4的专家认为此轮调控在“1-2个月内就会开始”。

结果发布后，引发了很多讨论。有人觉得，作为支柱性产业，放松房地产的调控将有利于带动各行各业，但也有人觉得靠房地产拉动经济，简直是饮鸩止渴。

于是，今天小巴再来做一个延伸报道，问问专家们，如果放松楼市调控，会存在哪些利弊？

第一个电话打给了刘德科老师，他反问小巴：

你不觉得房地产市场现在已经很火爆了吗？放松的最大公约数叫做降低开发商的预售门槛和放松房企融资渠道，很明确，这两点已经在做了，而且效果已经出来了。所以现在我们不应该讨论要不要放松，未来3-4个月，加码调控或者收紧调控才是大概率事件。

如果把对未来房地产“放松调控”力度分成0到5级，那么德科老师显然已经打了最低分。

在小巴咨询的专家中，选择1级和4级的分别只有4人和2人，大部分专家都认为在2-3级之间，结果比较中庸。

正如裘维维老师在上次调查中说的那样：这轮放松调控只能开侧门，而不是正门。

那满分5级的放松调控又大概长什么模样，有什么样的威力呢？

我们可以以离我们最近的一次2015年为例。

小巴先介绍下背景。

在2011年完善全国性限贷限购后，大部分城市的房地产市场就一直处于低迷期。而到了2014、2015年之交，GDP增速第一次降至7％以下。于是，政府为了稳定社会预期，出台了一系列宽松刺激措施，其中就包括大力度地放开楼市调控，以期激活经济。

具体举措有：

2014年9月30日，楼市启动去库存，非一线城市大面积限购松绑，并同时大幅度放松限贷措施，其中，关于不再追认历史贷款记录的举措，为换房群体撕开了巨大的政策口子。

随后2015年3月30日，营业税征收标准下调，二套贷款成数得到进一步下调，这意味着，全国棚改货币化也开始了。

如此多政策扎堆释放，整个房地产市场就如同被点燃了引线的炸药，成交量飙升，房价暴涨，也让无数投资炒房客躺着赚翻了天。

现在看来，这算是力度非常大的“放松调控”了。

不过，大力没有出“奇迹”，反而不小心闪了腰。于是，到了2016年，政府正式提出了“房住不炒”，并且一直延续至今，而房地产市场又归于沉寂。

如今，新冠肺炎疫情对中国经济造成了始料未及的打击，尤其是海外疫情还在持续恶化，为我们带来了更大的不确定性。两头受堵的中国经济是否也该再试一试“放松楼市调控”这一短期特效药？

但如果放松调控，究竟会带来哪些不利的影响？现阶段来看，怎样的调控政策才能不重蹈2015年过度放松的覆辙？

来看看大头们是怎么答复小巴的吧。

从调查结果来看，大家都认为短期内会放松，但是放松程度不会特别大。本质上，大家对于基本面有2个共识：

第一，“房住不炒”的定调在，因此不会大放松；

第二，中国经济需要此时的楼市稳住局面，所以打压也不会很严厉。

但是怎样才是调控放松，不能简单认为对客户首付比例的放松才叫放松。对开发商的松，对银行房贷利率的松，将土地出让增加的松，这些都算放松的一种，这些松也会惠及到购房者身上。

我认为，现在最有可能的放松，应该是发生在开发商上，比如说放松预售条件，不严控备案价格，以及降低拿地的门槛等等。

实际上，当下这一轮放松的本质不是让钱大量流入房地产，而是让本来就在房地产的钱可以更快运转起来，这样就能够起到虽无大水漫灌，却能同时保持地产活力的作用。

放松的弊端在于房地产本身已经不能再承载更多的资金了，一手房15万亿，加上二手房估计要超过30万亿，这是蛮恐怖的一个数字，再多，就容易吸干社会上所有的流动资金。

所以我认为，调控要坚持的是，一方面，坚决不能让货币宽松的钱进入地产行业，另一方面，房地产也可以适当放松，只要让15万亿的钱自己内部良性滚动就可以了。

我们通常所说的调控政策分两种：金融类调控和措施性调控。

金融类调控不一定是显性的托市，但却能解房企的燃眉之急，这一个半月来，房企的融资环境和成本都已经宽松了许多。