广发证券：万科稳步兑现，立足长远

原标题：广发证券：万科稳步兑现，立足长远 来源：乐居财经

乐居财经讯 李礼3月20日，广发证券发布万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK)研报。

核心观点：

收入稳步增长，管理效益显著提高。公司披露 19 年年报，实现营收3679 亿元，同比增长 24%，实现归母净利润 389 亿元，同比增长 15%。毛利率方面，18 年 4 季度地产结算毛利率属于异常的高位，导致 19年毛利率相比下降 1.2 个百分点，整体来看 19 年单季毛利率水平稳定，全年毛利率 36.2%。公司在地产员工同比大幅增长 53%的情况下，销管研费用率下降 0.7 个百分点，管理效益显著提高。值得注意的是，公司存在提前计提大量土增税的可能，平滑了 19 年业绩的增长。

回款率边际改善，土地自有权益投资力度加大。19 年并表回款率 67%，较 18 年提高 4 个百分点。19 年公司全口径拿地力度有所减弱，拿地金额同比下滑 14%，但权益拿地金额同比增长 15%，公司投入更多的资金聚焦于更少而精的土地上。分区域来看，19 年公司土地投资主要聚集在销售增速最高且结算净利率回升最快的中西部区域。

融资具备优势，杠杆水平低于行业平均。19 年公司偿债增多降低了在手货币资金水平，净负债率提高至 34%，仍处于行业较低水平，短债覆盖倍数 1.73x，资金状况良好。19 年财务杠杆下降幅度较为显著，从 17 年开始到 20 年初，连续 4 年公司 5 年期公司债成本下降，且新发型 7 年期的品种，公司稳健的财务纪律得到资本市场广泛认可。

预计公司 19、20 年 EPS 分别为 3.97、4.58 元，维持“买入”评级。在行业景气度下行的背景下，2020 年是万科的机会之年，而公司的经营决策对于未来 5 年的发展方向的确立，至关重要。行业龙头地位以及一二线城市的布局和土地储备，使万科持续超过行业平均的估值表现，给予公司 A 股、H 股对应 20 年 PE 9x、9x 的合理估值，则合理价值分别为 35.71 元/股、39.32 港元/股（港元兑人民币汇率：0.90813）。

风险提示。景气程度不断下降，新业务拓展回报率不达预期。