中国房地产市场二季度或逐渐恢复 价格面临调整压力

2020年一季度，中国房地产市场表现不佳已成定局，即将出炉的上市房企一季报将对我们观察中国房企表现和市场整体状况提供直接证据。二季度的中国房地产市场状况不仅将直接影响整个行业全年态势，也将间接影响中国整体经济运行状况和对行业的政策调整取向。

从一季度整体而言，中央保持调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，各地为应对新冠疫情带来的影响，密集出台房地产扶持政策，从供需两端提振市场信心，因城施策更加灵活。

从市场表现看，一季度市场受疫情冲击明显缩量，重点城市成交规模降至近十年同期最低水平。3月成交规模逐渐回升，但仍不及去年同期，部分热点城市市场恢复相对较快；新房价格经历小幅波动后，3月微幅上涨，整体较为平稳。

土地市场供需规模均回落，住宅用地成交楼面价结构性上涨明显，部分热点城市土地竞拍热度较高。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复或相对更快。

一季度市场特征为量跌价稳

价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2020年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住宅均价出现阶段性小幅调整，3月线下售楼处逐步开放，市场情绪有所恢复，价格环比小幅上涨0.14%，整体保持平稳。从各级城市来看，一季度一线城市累计上涨0.19%，与去年同期基本持平；二线城市价格累计上涨0.13%，三四线代表城市累计下跌0.07%。

2018年至2020年一季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图 数据来源：中指研究院

成交规模方面，2020年一季度，根据CREIS中指数据，50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米，为2011年以来同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上，进入3月，随着国内疫情得到有效控制，叠加多地出台稳市场相关政策，市场情绪有所恢复，交易规模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅较2月有所收窄。

不同级别城市来看，一季度，一线城市商品住宅月均成交面积同比下降37.6%，3月以来，北上广深成交规模均在低位明显回升，深圳成交规模已略超去年同期。二线城市商品住宅月均成交面积同比下降35.5%，3月，热点城市市场逐步回温，杭州、成都等城市周度成交规模已超去年同期水平。三线代表城市商品住宅月均成交面积同比下降超40%，降幅在各线城市中最为显著，3月多数城市同比仍下降，部分长珠三角区域的城市成交面积同比增长。

热点城市土地热度仍较高

一季度受新冠疫情的影响，多地延迟或暂停土地出让，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降14.8%；各类用地共成交3.4亿平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。价格方面，住宅用地成交楼面均价明显上涨，据统计，一季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米，同比上涨18.6%。住宅用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性因素的影响；另一方面，部分热点城市优质地块推出量明显增加，带动企业拿地积极性提高，多宗高溢价地块成交，亦一定程度上带动整体楼面价的上涨。

一季度，除一线城市外，其余各线城市供需规模均明显缩减。一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%，二线和三四线城市住宅用地成交同比分别下降28.0%和22.9%。价格方面，一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨，其中一线城市涨幅领先，同比上涨37.3%。

2月以来，多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力，如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等，在一定程度上提振了企业信心。

与此同时，北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加，进一步带动了企业拿地的积极性，多宗地块成交溢价率较高，部分地块亦刷新区域楼面价记录。如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮，竞拍热度高，成交楼面价刷新全市最高楼面价记录；成都3月19日成交一宗新都区地块，成交楼面价为区域最高，另有25日两宗流拍再入市地块条件放宽，参拍企业数量均超过30家，溢价率亦在较高水平。

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