多地“救市”政策升级，对不起房价仍在涨？

  文｜涂梦莹

  虽然国内疫情逐渐趋于稳定，但前期影响带来的行业危机感，一直都没有消失。

  根据统计，自疫情发生起，全国范围内就已有超过60个城市发布房地产调控政策，范围涵盖延缓公积金月供、推迟开工竣工交房日期、放宽缴纳税期限以及降低预售申请条件等。

  最新为3月23日，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情 支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》（简称“措施”），旨在降低商品房预售申请条件，放宽预售资金监管。

  其中，措施包含3条具体规定，包括：在房企新申办商品房预售许可证时，有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理，无地下室的达到地上2层即可办理；

  对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房企，如果有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设；新销售的商品房暂停预售资金监管。

  虽然政策最终有效期至2020年6月30日，但也不难看出长春市“救市”心切。

  政策频现，楼市松绑秩序维稳

  无独有偶。同日，武汉紧随其后正式开启楼市“解封”，并发布六项举措，包括分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率等，全力支持房地产开发企业开工复产，保持房地产市场平稳健康发展。

  事实上，早在8天前，济南市新旧动能转换先行区就发布了“对符合部分标准的住宅项目，在取得《建筑工程施工许可证》后且施工进度达到主体施工正负零时，可提前申请办理《商品房预售许可证》”的政策；

  更早在2月15日前后，福州市、苏州市相继发布调整商品房预售条件的文件，包括福州市住宅项目总投资25%以上可申请预售，并加快商品房合同网签备案；以及苏州市表明住宅（商住）地块不同意要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可等。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“此类预售条件放松的规定，有助于预售资金的回笼，将改善房企的资金面，使得后续房企可以较好实现“边销售边回笼资金”的导向，客观上都有助于改善近期的资金状况。”

  总体上看，预售申请条件放松的政策背后，更多重点大都放在供应端，难免真实地透露出地产开发商当下“垂泪”的资金困境与回款压力。

  众所周知，2020年开年的疫情之下，房企便被迫进入停工期，售楼处关闭，项目建设与开工停滞，复工接连推迟、全国楼市降至冰点，开发商销售与融资都受到严峻考验。

  一方面，楼市日渐低迷，成交普遍走低，销售业绩基本上无法回到正常水准；另一方面，回款受阻、艰难借新还旧，也无法抵抗项目滞销所带来的承压。

  一则数据显示，全联房地产商会对72家企业进行调研发现，2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%至50%。

  受疫情耽搁之后，不仅仅是交付推迟，业绩也普遍面临大缩水。

  根据克而瑞研究中心的报告，整个2月份各房企的销售业绩创近几年单月销售新低。百强房企全口径销售额仅3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%。

  但最直接的表现还是更快加速了行业洗牌。人民法院公告网显示，截至3月底，已有98条房企宣布破产的公告发出。而在1-2月，国内的房地产公司破产数量已经超过200家，虽然其中大多都是融资渠道受限、以及资金小型房企，但大型房企的生存也并不乐观。

  事实上，经济停摆、融资受阻，依靠“快周转”维持生存的房地产企业，一直面临巨大的现金流压力。

  在中指院发布的一组数据透露，2020年1-2月，各大房企加大了海外债融资力度，以及短期融资券的融资额度。但和去年同期相比，1-2月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额仍整体减少了5.7%，为2713.4亿元。

  对此，业内人士透露，融资金额的减少，是在持续“钱紧”的背景下，房企融资难的体现，这在很大程度上将使房企面临风险，并更重视资金链的健康。

  而对于楼市放松一系列政策的频现，多位业内专家也一致认为，“楼市相关政策放松在疫情背景下是普遍趋势，未来预计还会有更多城市加入。”

  值得注意的是，也有“一日游”政策频现。据相关媒体不完全统计，截至目前，已有包括河南驻马店市、陕西省宝鸡市、广东省广州市以及山东省济南市、浙江省海宁市5个城市，先后在发布放松房地产调控、政策后，随之便进行删除或撤销。

  其中，驻马店市和宝鸡市的政策曾提及“降低首套房贷款首付比例”，而济南市与海宁市的政策提及“松绑限购”。但在修改删除或撤回的政策停留时间中，昨日（3月24日）海宁市原本宣布为期一个月的“松绑限购”停留时间最短，仅在2小时左右。

  不难看出，楼市政策最终“存活度”，倾向为松紧有度，住房不炒仍是基本方向。

  需求失调，房价走势却上涨

  不过耐人寻味的是，在政策倾向楼市的同时，房价却在黯然上涨。

  易居房地产研究院最新一期《中国百城库存报告》显示，1-2月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米，同比上涨20.2%。

  对此，易居研究院表示，虽然今年1-2月份房屋交易市场比较冷清，但由于网签和备案的项目普遍是高价项目，因此房价的涨幅比较高。“考虑到后续房企去库存的压力，预计各地会有降价促销的动作。同时随着更多低价项目的入市和网签，客观上都会使后续房价涨幅曲线下行。”

  此外，在楼市库存方面，出现了略有下滑的现象。数据显示，2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。

  总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看，库存依然表现为正增长的走势。

  在供求关系方面，也出现了断崖式下跌的现象。2月份，100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米，而成交量为691万平方米，楼市基本上呈现“供小于求”的态势，也使得库存数据环比出现小跌。

  同时，观察历史数据，供求两端均呈现断崖式下跌的状态，市场现状十分冷清。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对今年1-2月全国百城房价走势的分析可以看出，受成交量偏小、高价项目补签等影响，房价涨幅数据出现异动，导致房价涨幅比较大。但这并不意味着房价比较坚挺。另外，实际上2月份的交易基本上是停滞的，房企即便这个时候降价，其实也不可能带来成交量的上升。

  “3月份开始，住宅销售行情会陆续回暖，但由于1-2月份的销售数据过于低迷，所以从去库存的角度看，房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行，体现出房价降温的市场特征。”严跃进进一步表示。

  可以说，日后随着预售审批节奏的加快、售楼处的陆续开放，库存压力有望得到进一步释放，供求两端数据也将出现回暖。特别是进入3月，各地售楼处的交易逐渐活跃，即便是弱于去年同期水平，但至少开始走出今年2月份的低谷期。

  值得注意的是，《中国百城库存报告》对全国100个城市的房价进行排序后，可以看出，深圳超过北京、上海，成为今年1-2月全国房价最贵的城市，为60418元/平方米。背后深层原因与深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源偏高端化等有关。