贝壳研究院发布北京新房市场月报，住宅用地楼面价创三年内新高

　　近日，贝壳研究院发布《北京1-2月新房市场月报》。数据显示，1-2月，商品住宅成交面积累计同比下滑22.5%，住宅用地成交面积下滑近半，但成交总价同比回升15.1%，成交楼面价创3年内新高。新房市场受到疫情一定的冲击影响，但受政策利好扶持，新房市场将逐渐保持稳态。

　　住宅市场：成交面积同比下滑22.5%，出清周期回升至25个月

　　1-2月累计供应面积40万㎡，累计同比上升11.1%。累计成交面积61万㎡，同比去年1-2月累计成交面积下滑22.5%。其中2月商品住宅新增供应面积为6万㎡，成交面积17万㎡，成交均价44501元/㎡。

　　2019年全年成交面积不断回升，尤其是累计增速前三季度基本保持在100%以上，市场逐渐适应新形势下的调控，需求不断被释放，虽然三季度开始，成交面积累计增速逐步下滑至62.7%，全年成交面积表现良好，同时，成交均价则在政策调控下保持平稳。进入2020年后，由于遭遇疫情爆发，各开发商售楼处选择关闭，导致1-2月的成交面积受到较大影响，导致累计同比值下滑明显。预计在疫情得到一定控制后，成交面积增速将有所回升。

　　图：北京2018年至今每月供应、成交面积及成交均价 （单位：万㎡、元/㎡）

　　数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、贝壳研究院整理

　　图：北京2018年至今每月成交面积及累计增速（单位：万㎡、%）

　　数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、贝壳研究院整理

　　截至2月，北京商品住宅库存面积为1443万㎡，出清周期为25个月。随着供应面积的不断加大，库存面积同比有大幅回升，但因2019年成交面积表现良好，出清周期基本保持稳定。2020年以来，因销售量下滑出清周期有所回升。

　　图：北京2018年至今库存面积及出清周期 （单位：万㎡、月）

　　数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、贝壳研究院整理

　　备注：出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

　　住宅用地市场：成交面积同比下滑近一半，楼面价创三年内新高

　　2020年1-2月北京住宅用地成交面积累计80万㎡，其中2月成交面积为55万㎡，1-2月累计同比下滑49.3%，受到疫情影响较为明显，但随着2月后住宅用地成交逐渐增加，房企对北京优质住宅用地需求旺盛，预期2020年下半年，住宅用地成交量会有所提升。

　　图：北京2015年至今累计住宅用地成交面积及累计同比 （单位：万㎡、%）

　　数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理

　　2020年1-2月，住宅用地规划建筑面积为181万㎡，同比下滑36.3%。成交楼面价再创新高，同比去年1月、2月，分别增长为112.4%、73.0%，成交楼面价最高达到44934元/㎡，创造3年内新高。贝壳研究院认为，其主要原因在于北京不限价地块的出让，1-2月总共出让16宗住宅用地中，12宗住宅用地为不限价地块，再加上出让地块质素优质，成为推高成交楼面价的重要因素。

　　图：北京2015年至今当月住宅用地规划建筑面积及成交楼面价走势 （单位：万㎡、元/㎡）

　　数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理

　　在平均溢价率方面，1-2月住宅用地成交总价合计672亿元，同比去年1-2月增长15.1%，平均溢价率为18.5%，增长9.7个百分点。其中2020年2月，住宅用地成交总价为440亿元，再创3年内新高、5年内成交总价第二高，平均溢价率为26.6%，远超去年全年平均水平。2020年1-2月，虽受疫情影响，但住宅用地仍然集中放量，且不限价地块较多，体量较大，推动成交总价不断回升，平均溢价率超越去年全年水平， 2020年北京住宅用地市场激烈竞争初现端倪。

　　图：北京2018年至今当月住宅用地成交总价及平均溢价率走势 （单位：亿元、%）

　　数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理

　　政策：针对疫情有序维稳，立足长期城市规划