业内盘点：疫情之后，楼市即将发生的10个变化

站在2019年底看2020年楼市，形势那是相当的明朗，可以说就是一杯波澜不惊的凉白开。

政策层面，上面不厌其烦的强调“房住不炒”、“因城施策”、“稳房价、稳地价、稳目标”、“不拿房地产刺激经济”。事实上也一直在这么贯彻执行。

所以，在没有“黑天鹅”的冲击下，楼市大概率会沿着2019年的轨道继续滑行。

业内大咖丁祖昱做的2020年楼市十大预测，如既要“防上涨”又要“防下跌”；行业规模、企业规模双见顶；货币会松但楼市不是受益者；加速去库存，销售更加依赖渠道；市场进入淘汰赛，大鱼吃大鱼等等，及其他业内人士认为的三四月份会有一波小阳春等观点，其实都是基于市场进入静默期而做出的。

然而，一场突如其来“新冠疫情”直接将楼市打成了“休克”。需求端还好，购房者大不了推迟购房，不会有实际损失；但对于供给端来说，无疑是压力山大，房企没了经营性现金流，债务压力呈几何级放大。这也是为什么节后以来，地方纷纷出台“救房企”政策的原因。而楼市上下游供应链也不好到哪去。

楼市一旦不再四平八稳，年底预判楼市时的一些逻辑也就不再成立（换言之，最初的某些判断便不再合乎时宜）。如今国内疫情明显好转，各行各业都在忙复工，而经疫情冲击之后楼市，接下来会有哪些新变化呢？

1、“救需求”政策博弈不会停，地方会继续试探上面底线。

驻马店、广州“救需求”政策被重点关照，浙商银行、湖州银行“降首付”政策无疾而终。昨天，宝鸡的“降首付”文件也是不到24小时便被撤下。

这些被解读为上面对地方的当头棒喝（稳楼市但不能刺激楼市），也体现了上面对贯彻“房住不炒”的决心。

从主观上讲，完全可以理解上面的良苦用心。因为“救需求”政策的信号意义过于明显，很容易被解读为楼市调控松绑，引发市场躁动，让近几年的调控努力付之一炬，而我们也经不起楼市走回之前老路的再一次折腾。

但就地方客观现实而言，“救需求”又是必须迈出的一步棋。

首先，房地产是一个销售规模达是五六万亿（还不算上下游产业链）超级市场，而疫情让这个市场受到严重的内伤。

现在各地方出台的各种以缓解现金流为目的的“救房企”政策，顶多就是输液，延缓其倒下，但就像一个好多天没吃饭的人一样，要想让其尽快恢复到之前体力，最有效的办法就是进食（有销售收入）。当下购房者观望情绪浓厚，所以适当的需求刺激其实是有必要的。

其次，楼市是地方经济的“绝大大腿”，尤其是内陆的三四线城市。

如今上面给地方下的任务是，既要稳就业、稳工资、稳经济，又要贯彻“房住不炒”。关键是这两目标存在一定的冲突性。你说地方能怎么办，选择性还真不多。

所以，虽然驻马店、广州、宝鸡的“救需求”政策吃了闭门羹，但这并不意味着，没有地方再动这个“歪心思”了。可以预计，政策博弈不会停，地方会继续试探上面底线。

2、货币会比预想的宽松，地产行业还是会受益。

近来疫情在全球的爆发，直接导致全球主要央行的货币政策大转向，我们亦不例外。

日前上面多次强调，“积极的财政政策要更加积极有为”、“稳健的货币政策要更加注重灵活适度”。

接下来，降息、降准都已是大概率事情。这不今天下午股市收盘后，央行便宣布降准，释放长期资金5500亿。

“大河有水小河满”，随着货币放水力度加大，不管上面怎么围追堵截，肯定还是有不少会流到房地产，行业还是会受益。不管是从需求端流入（个人房贷规模增速变大），还是从供给侧流入（融资贷款变容易成本下降）。

3、小阳春被推迟，但不会消失。

去年底时，市场普遍预测三四月份会有一波小阳春，理由有二，一是政策层面年底时的各地“因城施策”潮会进一步蔓延，二是出于对全年楼市平稳的预期，房企会提前抢收。

三四月份的小阳春虽然泡汤了，但不会消失，需求只是推迟到五六月份释放。

4、降价潮要比想象的来得更猛一些，更短一些。

疫情使得大部分房企的资金流都高度紧张，所以一旦市场交易恢复正常，为了抢夺被压制的需求，也为了增加销售回笼现金流，房企打折降起价来，要比去年下半年凶猛的多，窗口期也会比预想的短。

当然对购房者来说，这是好事，因为有便宜可以捡。

5、疫情激发出了一些佛系的潜在购房需求。

疫情爆发前，还是有不少人认为在城市租房住也不错，至少生活压力不用那么大。但是疫情期间，一些城市的管控政策，相信伤了不少人的心。