维维食品饮料股份有限公司关于对《上海证券交易所问询函》的回复公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　2020年3月16日，维维食品饮料股份有限公司（以下简称“公司”）收到上海证券交易所上市公司监管一部下发的《关于对维维食品饮料股份有限公司购买关联方房产相关事项的问询函》（上证公函【2020】0244号，以下简称“问询函”），公司收到上述《问询函》后高度重视，并积极会同相关各方按照要求问题进行认真落实并回复，现将具体回复内容公告如下：

　　一、根据公告，公司拟收购维维集团全资子公司维维印象城综合开发有限公司所拥有的部分房地产，标的资产尚未竣工验收，其账面成本1.38亿元，主要包括建筑安装工程费9117万元、开发间接费用2439万元以及土地征用及拆迁补偿费1377万元。本次交易作价1.8亿元，交易价格较账面值增值率31%。请公司补充披露：（1）上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额，并说明相关成本费用构成是否与当地可比房产项目相一致；（2）标的房产前期主要开发进展和目前开发状态，预计竣工验收及可投入使用时间，后续开发和竣工验收是否存在风险或障碍；（3）结合所处位置可比较物业市场成交价格等，具体说明标的房产的评估定价公允性。

　　（1）上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额，并说明相关成本费用构成是否与当地可比房产项目相一致；

　　回复：上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额如下：

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　　以上开发成本中管理费用尚未计提，综合税收也未计算在内，预计金额约在1500万元。

　　目前沿大龙湖岸边附近没有在售楼盘，大龙湖周边区域有部分楼盘的尾盘在售，国信开发的龙湖上城，商服物业一楼售价均价30000.00元/M2，绿地集团开发的绿地商务城，商服物业一楼的销售均价为29700.00元/M2，绿地集团开发的莫兰迪公馆底商，商服物业一楼的销售价格为30000.00元/M2。上述三个楼盘，距离大龙湖稍有距离，而维维大龙湖L7-4独栋商务综合体属临湖商务综合体，其一层的评估单价为28300.00元/M2，二层评估单价19810.00元/M2，三层评估单价15565.00元/M2，均价在20000.00—23000.00元/M2的范围内，结合徐州市新城区相关楼盘、业态的销售价格，公司认为其价格是客观公允的。

　　综上所述，相关成本费用构成是与当地可比房产项目相一致的。

　　（2）标的房产前期主要开发进展和目前开发状态，预计竣工验收及可投入使用时间，后续开发和竣工验收是否存在风险或障碍；

　　回复：

　　标的房产已于2019年8月7日通过单体楼竣工验收，室外工程已全部结束，消防、防雷等也均已验收完毕。由于受疫情影响，目前正在进行规划竣工验收，预计于2020年5月底可完成竣工备案，2020年6月30日前完成交付使用的全部工作，因此后续开发和竣工验收不存在风险和障碍。由于标的房产收购后，尚需进行简单必要装饰，投入使用时间预计为2021年6月30日前。

　　（3）结合所处位置可比较物业市场成交价格等，具体说明标的房产的评估定价公允性。

　　回复：a、本次拟收购标的房产的状况以及所处位置：

　　本次拟收购标的房产是由维维印象城综合开发有限公司开发的维维大龙湖L7-4独栋商务综合体，位于徐州新城区城市中心的大龙湖西岸、迎宾大道北侧，是政府专门为企业总部定向规划的商业综合体。总用地面积为8838M2，总建筑面积为16271.69 M2，其中地上建筑面积为4302.85M2，容积率0.5，建筑密度27.5%，绿地率35%。四幢建筑单体，每个单体建筑物地上分为二层或者三层，钢混结构，层高约4米，外墙干挂石材，塑钢窗，水泥地坪。沿湖一边，设有下沉式小广场，地下两层（地下一层层高5.35米,地下二层层高4米），整体贯通。

　　标的房产距徐州市政府直线距离仅2.4km，交通便捷，配套设施齐备。

　　b、目前沿大龙湖岸边附近没有在售楼盘，大龙湖周边区域有部分楼盘的尾盘在售，国信开发的龙湖上城，商服物业一楼售价均价30000.00元/M2，绿地集团开发的绿地商务城，商服物业一楼的销售均价为29700.00元/M2，绿地集团开发的莫兰迪公馆底商，商服物业一楼的销售价格为30000.00元/M2。上述三个楼盘距离大龙湖稍有距离，而维维大龙湖L7-4独栋商务综合体属临湖商务综合体，其一层的评估单价为28300.00元/M2，二层评估单价19810.00元/M2，三层评估单价15565.00元/M2，均价在20000.00—23000.00元/M2的范围内，结合徐州市新城区相关楼盘、业态的销售价格，公司认为其价格是客观公允的。

　　c、评估计算过程

　　根据可比案例计算过程：

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　　通过上述三个实例的对照，确定评估对象的平均售价，作如下比较和修正。

　　① 交易情况修正

　　比较案例均为市场挂牌交易价格，交易情况修正系数取定为90/100；

　　② 交易日期修正