这是一条长期影响房价的新政

3月12日，美股历史上第三次熔断。

三大股指跌幅，均超过9%。同时，触发多国市场熔断。

“这就像海啸来前的气氛。”“我们将陷入全球经济衰退。”

跌入熊市，是否引发一场金融危机？

两天前，巴菲特接受采访时说，“活了89岁，也没见过这种场面！”

3月12日下午，一份“土地审批权下放到省级”新政出台。它将影响中国未来城镇化进程。

而我觉得，它更将影响中心城市的房价。并且是长期影响。

方便理解，将其概括为312新政。

01

312新政的核心是，赋予地方政府更大用地自主权。

在我国，土地根据所有权，分为国家所有和集体所有两类。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。而根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

新政前，我国土地实行土地用途管制制度。农用地转化为建设用地需经过审批。在批前阶段，以省为单位上报国务院，取得农用地转用指标，然后省内各地市州再分；在批后阶段，拿到农用地转用指标后，办理征用土地公告和征地补偿安置方案公告到建设用地批准书，再办理储备证就可以供地上市交易。

即永久性基本农田由国务院来审批，永久性基本农田以外的一般农用地超过70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。总量控制，超量审批。特别是经济发达省份，占用农用地多，需求量相对较大。很多超大城市的规模受限，只能提高容积率，向空中发展。

新政后，除永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。权利下放后，地方政府缩短审批周期，还可根据项目需要审批。

这是一次历史性变革。同时，这次审批权的下放，是一次有底线的授权。

三条红线（耕地红线、生态红线、城镇建设开发建设边界红线）已通过空间规划划定，说明是在法定规划范围内的授权；在财权事权统一方面，放权意味着权责匹配，需要试点区域充分考虑本省、本市持续性发展的空间需求和经济发展需要。

北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆成为首批试点。试点期1年。

主要分布在京津、长三角与珠三角的省市，中西部的直辖市。

02

上述试点城市的房价，不能再涨了？

做“面包”，先要有“面粉”。面粉的多少与价格，直接影响面包的售价。

有评价说，312新政对楼市影响不大。之前开发商拿地都是政府储备完成后，再招拍挂。这次新政主要针对一级市场。

不过，我认为，土地市场上的变化，最终都要体现到房价上。

之前我们买房时，置业顾问通常这样介绍，我们项目周边再无土地盖房。我们的房子是绝版的。

这其中有一些夸张的成分。

但在中心城市，城市中心的土地，的确越来越少。

很多开发商的拓展总监长期抢不到地。即使公司账上有钱，也是一地难求。

很多土地是工业用地或商服性质，很多永久基本农田外的农用地，地方政府很难调整为建设用地。

所以，我们看到一些中心城区里有废旧的厂房，一直荒废着，或改作临时停车场，也没有开发商能拿到地。主要在于这些土地产权不清，土地性质难以变更。

于是，开发商花费精力在旧改与城中村改造上。结局是，在中心城区，一边开发商急需住宅用地，另一边土地荒废，闲置的农用地，不能变性报批。

未来开发商要在一线城市，尤其是市中心地段获得可开发土地，招拍挂显然不再是最主要的渠道。而对于政府来说，无论是楼市调控的压力，还是财政需要，均要求更多土地入市。

312新政对拓展总监来说，有助于闲置的农用地入市，缩短了报批时间。

03

为什么长期影响中心城市房价？

这条新政，只是一个开始。一旦试点结束，或将全国推开。

那时，中心城市的用地权都在地方。

之前说的中心城区，再无土地盖房，都是过去式。

同时，城中村的减少，也将增加一部分暴发户。地票换房票。

总量不变，供地加速，一场新的城市土地变革就要到来。

这将是盘活存量土地、平抑房价、缓解财政压力的多赢之举。

目前看，它仅仅是一条土地新政。

事实上，它关系到我们每个人手上的房产价值，关系到房价涨跌。

这个的重要性，远远超过美股熔断的影响力。

04

312新政，是新一轮土改中的一环。

1月1日，新修订等《土地管理法》开始全面施行。对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。