十年十倍牛股 华夏幸福能否穿越下一经济周期？

　　金融界上市公司研究院 海澜

　　当政策红利褪去，哪些企业能够穿越牛熊交替的周期？站在2019年中节点，从“承上启下”的中期数据来分析，更能够看清楚穿越的动力来自于何方。以具有韧性的战略定力维持着业绩稳健增长的企业，才是投资者心目中的好企业。

　　根据金融界上市公司研究院的统计，1999年到2018年之间十个“十年周期”中，华夏幸福(行情600340,诊股)有7次成为股价涨幅超过十倍的牛股，是房地产行业上榜数量最多的代表，也是房地产企业成功穿越周期的典型。

　　进入2019年，引入平安集团作为战略投资伙伴之后，华夏幸福的基本业务模式发生了改变，由产业新城运营商转变为综合性资产管理平台。其业绩增长能力、融资能力、产业新城模式的异地复制能力成为市场对其的三大观察点。在2019年的期中答卷，华夏幸福成绩如何？展望宏观调控更加严峻的 2019年下半年，华夏幸福能否继续穿越周期？本文试图与您一一解答。

　　从2019年上半年业绩看，华夏幸福实现归属于上市公司股东的净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。上半年整体毛利率达到48.7%，同比增加2.9个百分点；ROE为21.3%，同比增加4.8个百分点。

　　华夏幸福的主营业务为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。从收入结构看，报告期内实现销售额645.31亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.31亿元。签约销售面积共计551.05万平方米。

　　财务状况整体保持健康。报告期末，公司货币资金551.85亿元，偿债能力有充分保障；与此同时，在公司收入、回款同比稳健增长的基础上，公司的降费增效措施不断深化，取得了较大成果，其中公司管理费用同比降幅为16.96%，持续提升公司经营质量。

　　经营回款持续增长，回款率提升显著。2019年上半年，经营活动产生的现金流入共计407.9亿；公司的回款率由去年同期的46%，大幅跃升至今年的62%。全年经营回款有望显著提升。

　　如果将时间维度拉长至5年后再观察，可以清晰地看到华夏幸福的发展轨迹。

　　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：华夏幸福财报数据

　　5年间，华夏幸福营业总收入复合增长率为32%，归属于上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

　　从行业横向比较来看，在规模前10家头部房地产开发企业中，华夏幸福市值排名第6，总收入排名第5，净利润排名第6，但表示盈利能力的指标ROE却排名第2。

　　二、“内生造血”提升融资能力

　　在公布2019年财报的同日，华夏幸福公告拟作价58亿元将旗下资产出售给平安人寿，之后，华夏幸福将代为开发建设项目并从中收取代建管理费。这是平安集团入驻成为二股东之后的首个动作。

　　虽然这单交易额度不大，但其象征意义却格外突出。这是采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产业务，标志着华夏幸福由产业新城运营商到综合性资产管理平台的转变，改变了华夏幸福的传统融资逻辑。

　　华夏幸福融资面改善，体现在两个方面，一是长线资金多，二是融资成本低。

　　从集团层面，平安资管、平安人寿相继入股后，中国平安(行情601318,诊股)集团目前共持有华夏幸福25.25%股权，成为二股东。借助中国平安集团强大的资管能力，为“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑；其次是借助中国平安集团强大的资金归措能力，有力地改善华夏幸福的融资购成，使其资金链更健康、更具韧性。