十月商业地产报告：商业资产交易的买卖博弈

　　十月末，SOHO中国80亿美元抛售中国内地8个办公楼资产的传言一石激起千层浪，而传闻出售的8个项目均位于北京、上海，无一不是外资眼中的优质资产。

　　SOHO出售写字楼物业虽未被确认，但10月的商业地产市场却的确掀起了一股商业资产的交易浪潮，大宗交易、土地甚至是零售业都身处其中。

　　写字楼仍为大宗交易主角 内资购买方占比最大

　　在商业物业的大宗交易市场上，写字楼向来是投资者们的首选。购物中心、综合体等项目因定位、运营等要求较高而更具挑战性，以往在受投资者关注度上会稍逊于写字楼，但因消费需求升级带来的巨大潜力，近来也逐渐受到了不少投资者的青睐。

　　据观点指数不完全统计所得，在商业地产大宗交易市场上，10月共约发生了4宗大宗交易，成交额均超30亿元人民币。其中，北京的融新科技中心更是以10亿欧元的价格被以安联不动产为首的企业获得。与此同时，本月共有2个综合体、1个购物中心项目成功交易，写字楼、综合体、购物中心这三类业态是目前商业地产大宗交易的最主要业态。

　　数据来源：公开信息披露，观点指数不完全统计

　　但就整体情况而言，写字楼依然牢牢占据商业地产大宗交易王者的宝座。据观点指数不完全统计，在7-10月的一线城市大宗交易的数量来看，写字楼最多，其次是综合体和购物中心。相比业态复杂的综合体以及运营难度较大的购物中心，写字楼依然凭借其稳定的租金收入以及较低的运营难度位居交易数量第一。

　　在大宗交易的购买方上，内资是绝对的主角，不少内地商业地产企业在10月都进行了商业资产投资，此外新加坡的投资常客吉宝置业以及老牌收购机构KKR也有所斩获。

　　数据来源：观点指数整理

　　土地资源热度不减 重点二线城市竞争激烈

　　除了商业物业的大宗交易外，商用土地市场的成交也十分活跃。存量时代下，商业地产的竞争日趋激烈，但仍具备较高投资价值而受到房地产企业的青睐，而在企业发展商业地产的过程中，土地资源的获得尤为重要。

　　10月，红星美凯龙、世茂、保利均斥重金购买土地用于发展商业项目。其中，世茂更是以56.4亿摘下港珠澳大桥的优质地块用以建设综合体项目，而红星美凯龙也以24.8亿的价格拿下长沙一宗商住地，用来建造商业购物中心。

　　值得注意的是，杭州作为长三角的重要二线城市，商用土地资源争夺激烈，大多地块的成交均溢价15%以上，而东莞近月来也是土地市场交易的重点城市，在大湾区发展的协同效应吸引力下，月内录得了一宗溢价57.90%的土地交易。

　　反观作为一线城市的广州，大部分商用地块均以低价成交，这是由于广州作为商业地产发展较早的城市，目前位置好的地块难寻，而地块位置的选择影响到了商业地产企业的拿地热情，因此并未出现高价成交的案例。

　　数据来源：公开信息披露，观点指数整理

　　无论是商业物业的大宗交易，亦或是土地资源的获得，在这过程中，都可以看出一点：即使市场竞争激烈，但企业发展商业地产的步伐从不放缓。

　　新开业购物中心缺乏大体量身影 商业地产企业投资谨慎

　　今年以来，购物中心的开业数量相比往年有所减少。据观点指数的不完全统计，10月全国主要一二线城市新开业的购物中心为9个，总体量达100万平方米以上。

　　其中，10万平方米以下的购物中心有4个，10-20万平方米的购物中心有4个，超20万平方米的购物中心仅有1个，这说明中小体量的购物中心依然是当下新开业购物中心的主流。存量时代下，大体量购物中心的发展和运营难度加大，开业数量自然不多。

　　在新开业的购物中心中，除凯德、红星美凯龙、世纪金源等外，企业的开发商均以地方性的企业为主，数量占一半以上。