如果中国房地产泡沫破灭 中国经济将面临什么？

16年以来我国房地产市场再现火爆，引发地产泡沫破灭的担忧。那么地产泡沫一旦破灭，经济、货币、金融市场会有何表现？具体的细分行业是否均一塌糊涂？本报告总结国际经验来探讨这些问题。

　　以下为本文摘要

　　经济表现：需求萎靡，行业分化。投资骤降，行业有别。

　　地产泡沫破灭后，日本住宅投资增速在92年降至-4.5%，美国在09年降至-24%左右。私人部门其他投资也很快受到影响，日本、美国的企业设备投资增速分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。但分行业看，地产相关行业投资下跌严重，而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等影响相对较轻。消费减少，类型分化。90-91年日韩地产泡沫先后破灭，带来了消费增速的跳水，分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。但从影响程度看，耐用品消费大于非耐用品，商品消费受影响大于服务。就业低迷，经济通缩。地产泡沫破灭后，失业率飙升，但非周期性行业状况好于周期行业。居民、企业预期悲观，通缩成为后泡沫时期经济绕不开的特征。

　　信贷市场：贷款跳水，银行危机。信贷骤降，复苏乏力。

　　美国从06年开始，居民贷款偿付压力逐渐显现，抵押贷款增速不断下滑，09年各项贷款增速均大幅跳水并转负。日本91年地产泡沫破灭后，企业信贷总额随之大幅下滑，2000年以后才低位企稳，居民信贷增速也显著下滑，但幅度小于企业部门。日本与美国的主要区别在于，其企业更多地利用信贷扩张投资股票和地产，因此泡沫破灭后企业信贷缩水程度要严重得多。从行业看，非周期行业信贷冲击也相对较小。违约攀升，银行危机。房价下跌、经济转差，导致银行资产负债表恶化，利润大幅跳水，倒闭潮出现。如美国06-10年倒闭及救援银行数量分别为0、3、30、148、157；而整个90年代日本银行业效率低下，盈利能力迟迟不能恢复。为降低风险，银行选择惜贷，形成恶性循环。

　　金融市场：股市分化，国债走牛。股市分化，IPO遇冷。

　　日本和美国的股市在后泡沫时代均出现大跌，但长期命运截然不同：日经225从89年的近4万点暴跌后，直到现在点位仍不足当时的一半；标普500指数在大跌后，当前点位又达到了07年高点时的近1.5倍。美日股市分化一是因为美国在地产泡沫破灭后及时救助了银行，保护了其资金融通功能，二是因为其经济更具活力和弹性，创新和科技进步快，而日本面临老龄化等诸多结构性问题，经济恢复慢。国债走牛，利差扩大。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响，日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降，开启了漫长的收益率下行之路；美国10年期国债收益率从07年6月的5%降至08年初的3.4%，半年下降160个bp，而信用利差短期内则迅速扩大。一级市场上，08年美国抵押贷款债券和企业债发行规模均缩水近40%，相反国债发行增长迅速，印证了政府财政政策转向积极，应对危机。

　　中国：经济严重依赖地产，风险积聚。

　　我们采用统计局公布的2012年中国投入产出表进行测算，发现房地产（服务业）和建筑业（剔除土木工程建设）直接和间接创造的经济需求占我国GDP的27%。今年上半年6.7个百分点的经济增长中，有33%、即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说，经济对地产依赖程度非常大。但人口结构决定我国地产大周期已过，而16年以来地产再次火爆，其中有货币和非理性因素。考虑到经济对地产的依赖性，必须对地产泡沫加强警惕。

　　正文

　　1.经济表现：需求萎靡，行业分化

　　1.1 投资骤降，行业有别

　　泡沫的破灭，首先发生的是私人住宅投资暴跌。日本私人住宅投资增速在1988年曾高达22%，而后逐年大幅下降，到92年降至-4.5%。美国房地产市场06年中开始下跌，但私人住宅投资增速05年就已开始趋缓，到06年私人住宅投资开始负增长，至09年降至-24%左右。

　　私人部门其他投资很快受到影响，无法独善其身。日本、美国的企业设备投资增速均在住宅投资下跌后，出现了大幅下滑，分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。而公共部门投资则体现了明显的逆周期特点，在私人住宅投资增速降至谷底时，短暂地维持或升至高位。