共享经济概念大热，共享办公项目如何了？

“我只看利润。团队小而美也好，大而美也好，怎么利润高怎么来 。”在北京国贸中海广场的氪空间会议室里，氪空间创始人刘成城向 PingWest 品玩强调了两遍。他身后是国贸中海广场的办公楼，已经空置了两层。

从 2018 年 11 月至今，氪空间的管理层、员工和组织架构经历了一轮大调整，员工数从600多人精简到只剩下300人，人员调整只有一个原则：谁能带来业绩和客户。

这个谨慎的语调，和一年前在香港签下当年房地产最大租约的大买家，判若两人。

他的友商们日子也不好过。2019 年的最后一个月还没到，方糖小镇关闭了北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联合办公运营商进入北京的首店。据财新报道停业是因方糖小镇拖欠租金，被单方面解除合同。

雪球停止滚动

没人能在谈论联合办公时绕开 WeWork。这家 2010 年创立的美国公司是一众中国本土联合办公运营商的“教父”。

2018 年 12 月底，WeWork递交了招股书，投行对外放风的估值高达 470 亿美元。但很快，这个数字跌至 100 亿至 120 亿美元，最终随着一系列运营丑闻的暴露，其母公司黯然撤回 IPO申请，创始人亚当诺伊曼也辞任CEO。WeWork的IPO终止和估值跳水，迫使所有从业者重新审视自己。

WeWork的“教义”是，先发展线下办公空间的规模优势，再基于工位发展“会员”规模，最终形成一个充满企业服务想象空间的“在线社区”。在长达几百页的招股书中，“联合办公”(co-working)这个词几乎没有出现过，WeWork把自己打扮成一个互联网技术驱动的高科技企业，称其使命为“提升全世界的感知力”，并颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。

但从招股书来看，它仍旧没能跳出房地产的窠臼。WeWork的主要收入来源是会员固定费用，即企业进驻办公场所每月支付的资金。2019 年上半年，这部分收入占总收入比例约83%;此外，其母公司 We Company产品套件提供的其他产品和服务而产生的收入(包括改善会员体验的服务和吸引第三方合作伙伴等)贡献了 12%;为会员提供增值服务并收取产品费用和服务佣金的贡献了 5%。

也就是说，最重要的收入来源是，WeWork 先掏钱和办公空间签下长期租约，再将大面积的办公空间切割成更小的工位，重新装修改造，以灵活的租期出租给小公司和个人，并提供配套服务。散卖的收入与整租、改造和运营的成本差额，就是它的利润空间。这和国内自如和蛋壳公寓的租房+管家模式其实大同小异。

这种模式之下，赚钱的要义就是，尽可能便宜地拿地，做成尽可能多的隔间，尽可能提高出租率，提高运营效率。

根据招股书，WeWork将其所有的工位分为 5 种状态：寻找标的物业的“开发期”、已签约但尚未入场装修的“签约期”、入场装修的“建设期”、寻找租户开业的“入驻期”和合同内的“运营期”。前三个环节通常需要耗时一年以上，截至2019年6月，处于前三种状态的工位占了 67% 。WeWork预计这部分工位在 2020 年将逐步转入运营阶段，贡献保证金和现金流——也就是说，这 67% 工位需要继续投入才能在未来为 WeWork 带来收入。

从WeWork的成本结构来看，包含长租签约费用在内的商业办公用地运营费用占了最大的比例，从2016年占营收的99%降至今年上半年的80%。但WeWork并没有把物业的折旧和摊销费用算进这个项目里，而是别出心裁地单独列为折旧摊销支出。如果把它加进运营费用，则超过了营收的 100%。

这还不包括其他成本。WeWork在 2019年上半年除了12.33 亿美元空间运营支出，2.55亿美元预租空间支出外，还产生了 3.2 亿美元的市场营销费用，接近 2018年全年的水平;3.9 亿美元行政管理支出，2.56 亿美元折旧摊销支出。独具匠心的是，立志要发展全球化业务的 WeWork 还单独列出了一项“新兴市场费用”，这项成本从 2017 年的 1.1 亿美元飙升为 2018 年的 4.7 亿美元。

招股书显示2019 年上半年 WeWork 创造的总营收为 15.35 亿美元，总成本高达 29.05 亿美元，入不敷出，也没有看到亏损缩窄的迹象。

WeWork 的钱从哪来?融资。

2019年上半年，WeWork融资现金流高达34亿美元。日本软银集团提供104亿美元融资，中国的弘毅资本、风险投资公司Benchmark Capital、私募基金Rhne和高盛都位列投资人名单之中。

从 WeWork 目前的成本和收入结构，尚未看到其模式创新之处。地产投资人Sam Zell直接指出，WeWork 的模式毫无新意，办公室转租这个商业模式在1954年就有了，WeWork 存在短期收入与长期租约及债务错配的风险。