从日本泡沫经济历史看房地产泡沫危害

参考消息网12月21日报道 南京财经大学国际经贸学院副教授许祥云，同学院硕士研究生李立恒、谢静在《日本学刊》2017年第6期发表《未破裂的房地产泡沫是否损害经济增长——基于日本泡沫经济的历史考察》。

许祥云等人认为，房地产泡沫会诱导企业“脱实向虚”、提升银行系统风险、挤占研发投入、扭曲产业结构，进而引致未来生产效率的提升出现停滞，并最终损害长期经济增长。因此，即便不发生泡沫破裂，房地产泡沫的长期存在仍会削弱经济发展潜力。政府不仅需要防止房地产泡沫过度膨胀或迅速崩溃，更需要逐步消化现存泡沫，为实现经济长期可持续增长的目标清除隐患。

许祥云等人在文章中指出，日本经济增长在20世纪90年代的下行，可以用泡沫经济崩溃造成的需求不足来解释，但近30年的持续低迷，则只能解释为经济增长的动力出了问题。日本经济在泡沫时期积累了大量可能引致生产率下降的潜在风险，这些风险伴随泡沫破裂而集中爆发，导致日本TFP（全要素生产率）增长率快速下挫，并最终引致日本经济长达数十年的低迷。从日本的泡沫经济历史可以发现，企业在房地产泡沫持续过程中的诸多行为变化，均有损于长期经济增长。

（一）企业投资的扭曲

房地产泡沫的出现，会显著改变企业的投资行为。一方面，房地产泡沫能够通过提升企业自有土地和房产的价值，使企业的融资能力和固定资产会计收益得到提高，促进企业扩大投资规模，从而很容易引发经济过热。另一方面，由于土地价格不断提升，土地和不动产的投资回报率也随之上升，会吸引企业将更高的资金份额投入其中。这种“越涨越要买”的行为特征被称为“正反馈效应”，是导致房地产泡沫短短数年内迅速膨胀的重要原因。

虽然在土地价格持续上涨的泡沫形成时期，土地投机行为能为企业暂时带来较高的资本收益，但一旦泡沫破裂，用于土地投机的资金将难以顺利收回和转入生产领域。统计数据显示，泡沫经济崩溃后，虽然地价在下跌，但企业的土地资本占其总资本的份额却出现了明显的上升，而且中小企业的土地资产占比远高于大型企业。这一现象表明，企业在泡沫时期用于购买土地的资金在土地泡沫破裂后大量“沉淀”在土地资产当中，无法转移到生产领域，造成了企业资本的严重错配和资金运用的低效率。流动性相对较低的房地产泡沫资产对资金的“锁定”效果，极大地影响了企业的未来成长，也为整体经济的长期增长埋下隐患。