周天勇：农村土地住宅的GDP漏算和城镇土地住宅的GDP泡沫

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 周天勇

　　目  录 

　　一、土地配置扭曲与国民经济运行不顺畅

　　二、土地交易扭曲影响效率、收入和供求平衡

　　三、结语：土地体制改革的方向

　　实际上，在建筑、制造和服务等活动形成GDP时，在农村和城市中部分土地的行政不能交易性，以及城镇中一部分土地的行政极端交易性，导致了农村GDP的漏算和城镇GDP的泡沫。

　　在农村建筑业中，土地不能交易导致不可能有土地的定价机制，土地也就没有稀缺或者成本投入形成的价格。于是出现这样的情况：在农村村庄中，农户用外出打工挣得的收入，投资一户设施、质量很好的庭院，但如果投资者要交易则是违法的，也就是投入不能变现，在以支出法核算时，至多按照农村住宅建设投资额计入当期GDP的形成。同样，在农村集体建设用地上建设厂房、商店、旅店等也是如此，土地因不能交易而没有价格，每年支付租金计入企业的运营成本，在核算GDP时，只有建筑物和设备及其安装等计入，而没有土地资产的计入。也就是说，在农村中大量与土地相关的住宅、工厂、商业、旅游业的建筑物和建筑设施，由于行政不能交易性，土地没有价格，进而在GDP核算中没有包含实际相对价值较高、比例相对较大的土地资产和财富。极端的例子，如在城郊的集体土地上农户自家建设了一处住宅，占用土地0.3亩，建筑面积150平方米，投资费用为70万元，由于土地不能交易，因此按照支出法形成的GDP就是70万元；而在隔壁，土地为竞价支付出让金而得，0.3亩地价格为200万元，假定容积率为900平方米/6户，按照每平方米3万元的价格，每户住宅价值为450万元。如果不计算其他5套住宅，仅仅0.05亩的土地和建筑面积加150平方米的一套住宅，总价值就达483万元。

　　根据国家统计局2016年的统计数据，农村居民的人均住宅面积为45.8平方米。从居住面积的人均统计来看，应当以农村户籍居民为准。因为2.86亿名在外农民工是在本地或者外省务工，在外就业租住，其稳定的居住供给保障还是农村的住宅。按照农村户籍居民人口8.02亿人计，农村住宅面积为369亿平方米，由于农村每户住宅含有约0.4亩的庭院土地，如果放开交易，以带院每平方米3000元计算，将交通方便、城郊、旅游等区域集体土地上的农村住宅与其他地区的农村住宅平均，农村住宅总价值约为111万亿元。

　　前文已述，农村中还有价值474万亿元的农用和建设用地。由于绝大部分不能交易，没有价格，因此不是资产，不能作为创业的资本，不是市场经济中的财富，其投入、产出和交易等也就不表现为GDP。因而，农民守着巨额的土地财产，得不到财产性收入，财富被隐匿，财产性收入被阻碍。

　　近年来，国民经济增长速度持续下滑，为了使GDP增速呈现较为稳定的状态，中国将研发投入作为产出计入了GDP的核算。还有一些学者提议，应当将生态环境投入也作为绿色GDP计入。但是，这种计入在收入、资产和财富增加方面，居民和企业的获得感并不直接和强烈，而且争议较大。上述与土地有关的资产及财富的增加，却由于农村土地的行政不能交易性、没有价格而被漏算，而且规模巨大。土地要素能够交易，具有价值，其投入和产出应当被核算在资产、投入和GDP之中，这也符合国际规则。而中国在核算GDP时，对规模并不大、争议很大的研发投入、绿色成本和产出进行重点计算，却对规模巨大的土地要素、资产和财富忽略不计，可谓得不偿失。

　　土地行政极端性交易，会造成土地价格上涨较快，导致资产价格和GDP价值的泡沫化，从而积累国民经济的金融风险。前面已经分析过，过去的法律规定，土地作为国民经济投入产出的要素，如果农村集体土地转用为建设用地，必须由政府征用为国有土地，而且被征用的土地供给方为千村万户，而征收的土地需求方只有地方政府一家，征用并不按照市场价格交易，定价为政府补偿，而且远远低于市场价格。集中低价征收土地，而对于土地的需求方，地方政府又成了土地供给方的强行代理，即所有的土地先以低价收储到地方政府手中，再竞价出让给众多需要土地的企业。

　　地方政府这种土地行政极端性的征收交易和行政强制性的极端出让交易，快速推动土地价格上涨。行政极端交易和寡头垄断，结果必然是土地价格极端上涨和住宅价格快速上涨。例如，建设用地协议和出让价格，从1998年的每亩6.6万元，上涨到2019年的近200万元，土地出让价格年均上涨率为27．%。城镇商品房屋价格从2000年的每平方米2111元，上涨到2019年的9300元，年均价格上涨幅度为8.39%，十八年中价格翻了4.3倍（见表1）。当然，这是全国平均价格，一些超大、特大和省会城市的房价上涨幅度，要远高于全国平均水平。