全国楼市春节后几近零成交，一季度房价承压

2月5日下午，中国房地产研究机构克而瑞召开的一个电话会议，首度披露了全国主要城市一二手楼市的近况。

“1月份销售数据看，大部分房企销售都出现了下滑，不过这只是开始。我们监测春节前后一周的房地产销售数据基本接近零，预计未来零成交还会在一段时间成为常态。”易居企业控股（02048.HK）CEO丁祖昱在这次电话会议上透露。

日前，克而瑞统计数据显示，2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿，同比下滑16.2%。

丁祖昱预计，全国一手房交易将在3月中下旬将开始恢复，二季度一手房交易将逐渐恢复正常。而二手房可能还会延迟，预计今年下半年开始才会逐渐恢复交易。

蓝光发展（600466.SH）董秘罗瑞华也在这个会议上表示：“一季度销售下行在所难免，我们全国32个城市全面关闭线下售楼处，大年初二上线了线上销售。”

如同蓝光一样，全国绝大部分房企，都关闭了旗下项目的售楼处，仅通过线上向外展示在售项目。虽然各大公司推出线上销售渠道，实际上成交额寥寥无几。

“我们原计划一季度销售200亿，计划新增150-160亿货值，现在我们计划新增100亿货值，预计我们一季度销售还是会受到影响。”罗瑞华说。

目前，很多房企员工陆续回归各自岗位，但工作的推进却发生了极大的变化。比如一家总部位于广州的上市房企，在已重新调整各项目2020年整体开发节奏，并从2月3日起建立复工摸底工作，提前与各地总包、分包沟通。集团层面要求各区域或城市公司动态梳理各地复工要求，项目必须符合当地政策才允许复工，预计2月中旬或3月初逐渐恢复，复工后确保尽快供货。

这家粤系房企同样将线下销售改为线上销售，继续以价换量，加快去库存，加快回款。针对可能推迟交房的项目，做好逾期交房预案和赔付方案，申请违约金减免政策。

丁祖昱称：“全年总体成交应该比2019年低一些，考虑到疫情影响预计今年的政策面将更加友好。目前对于企业最大的问题是现金流，由于各个房企暂无法通过销售获得回款，将迫使房企重新调整土地投资节奏。此外，由于销售问题，部分现金流吃紧的公司将面临生存困难，上半年行业洗牌将加速，因此并购机会将增加。”。

上述粤系房企相关负责人透露：集团将想尽一切办法加强融资，外部多渠道输血；加强自身经营现金流盘活，自我造血。同时，严控管理费、销售费、财务费三项费用支出；严控开发成本，做到先收后支、以收定支、收支平衡。

“我们预计市场恢复之后房价将出现下降。第一是市场情绪还是偏谨慎，第二是开发企业有去化压力，降价楼盘将增加。”丁祖昱说。

同样停滞的还有土地市场。2月2日，武汉土地市场网悄然挂出一则公告，延迟出让武昌滨江2宗地。本计划于2月5日现场出让的P(2019)212号、213号地块，挂牌出让截止时间延长至2月19日。其他多个城市原本的土地出让计划，都被迫推后。

诸葛找房数据中心监测，2020年1月，全国主要地级市土地整体供应913宗，同比下跌25.95%；供应规划建筑面积为8230.8万平方米，同比下跌25.77%；其中住宅类供应567宗，同比下跌32.42%。

成交方面，全国主要地级市土地成交683宗，成交规划建筑面积5471.81万平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面积4256.24万平方米，同比下跌46.04%。土地出让收金2549.88亿元，同比下跌19.74%。

“受到资金影响，房企拿地热情将减弱，对于优质房企而言，全年都是拿地窗口期。”丁祖昱说。

中达证券认为，各省市积极采取多项对策，疫情或将逐步得到控制并缓解，目前来看本次疫情或主要影响房地产2月表现，疫情影响最严重五省销售额占比30%，但龙头房企普遍2月销售额占比仅为5%，预计本次疫情或对整体经济及房地产市场产生短期冲击但全年影响有限。