上海8月租房市场报告：租金涨幅扩大 需求均衡升温

2019年8月，上海房产之窗房屋租赁指数为1962点，比上月上升6点，环比上涨0.30%，涨幅扩大0.19个百分点，环比上涨连续达十四个月；8月，房屋租赁指数同比上涨2.87%，同比上涨连续达九个月。

8月，上海房屋租赁市场量价稳中有升，毕租季需求延续释放，换租、改善、陪读租赁等需求叠加，求租迫切性上升，成交加快，需求均衡升温。高中低市场租金均现上涨，整体租金终结连续三个月的窄幅走势，在毕租行情行将结束之际涨幅扩大。

8月的市场表现：一、8月虽处毕租季末尾，但行情胜于7月。市场人气不减，各类需求叠加入市，一改上月以低端房源为主的成交特征，一些紧俏板块出现挂牌供应短缺现象，推升租金效应明显。

二、8月租房市场流动性上升。其中，不少由季节行情催生的初次独自入沪者之前选择短租、合租等方式，至本月成功入职后，换租较长租约的房源。由此，一些先前入沪者延后至本月正式进入租赁市场，市场结构性供求压力加大。加之7、8两月为租约到期高峰期，市场变动较多。

三、改善需求增多带热中心城区行情。一些往年毕租客入职数年后收入提高，身份转变成为改善换租客，追求地段由外而内，带动中心城区及周边新兴城区板块成交升温。调查显示，热租板块如长宁北新泾、闵行春申、虹口四川北路、徐汇田林等，租客由以往人均3000元以内，提高至3000-4000元，户型面积扩大，小区环境改善。

四、陪读租赁需求强劲。成交多集中在中心城区的优质小学附近，受“公民同招”政策影响，一些原本计划报考民办小学的学生，转而进入对口公办小学就读，于是之前购买小户型房源仅为挂户口的家庭选择出租，再租合适房源，遂带动了优质小学周边房源升温。加上下月开学进入初三、高三的一部分陪读需求，本月陪读租赁需求集中入市。

五、高中低端市场租金走势均现上涨，涨幅依次递增。其中，高端市场上涨0.18%，止跌转涨；中端市场上涨0.27%，涨幅扩大超一倍；低端市场上涨0.36%，领先全市。从户型看，高端市场一室户型租金涨幅领先；中、低端市场户型间租金涨幅相近。

六、中心城区租金涨幅高于新兴城区。以城区统计，中心城区包括浦东内环租金整体上涨0.35%，新兴城区租金整体上涨0.15%。以行政区统计，中心城区租金涨幅居前的为徐汇、黄浦，分别上涨0.37%、0.36%，静安、长宁、杨浦并列第三，均上涨0.35%；新兴城区租金涨幅前三的为浦东内环外，闵行、宝山，分别上涨0.29%、0.22%、0.19%。

七、所监测的全市254个高中低分类板块，涨幅较大板块原由各异。其中，中心城区租金涨幅较大的板块如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、长宁中山公园，均为环CDB板块或城市副中心，换租客由外向内搬迁产生大量换租需求；新兴城区则以轨交离中心城区主要CBD1小时内板块成交较热，租金涨幅较大的如浦东上南、浦东三林、闵行七宝，其中毕租客比例高。

在发展租赁住房市场体系中，国资国企发挥着引领和带动作用。8月8日，上海城投推出自有的租赁住宅品牌——城投宽庭，城投宽庭·江湾社区和城投宽庭·浦江社区共4000余套租赁住宅集中开工建设，年内近900套房源将正式推出市场。

高端租金止跌转涨

8月，高端市场租赁指数上涨0.18%。其中，一室上涨0.21%，二室上涨0.18%，三室上涨0.16%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块46个上涨、4个下跌。

本月，高端市场租金止跌转涨，需求升温明显，其中小户型需求最多，在于商务个体租赁、年轻白领小家庭租赁等品质消费案例增多，成为本月高端市场行情主流。位于城市副中心、环CBD区域的板块需求旺盛，从统计的高端板块走势看，涨幅较大的如静安江宁路、长宁古北均上涨0.35%，黄浦打浦桥、普陀真如租金均上涨0.33%，一室户型平均租金为12314元、10558元、11676元、9739元；二室户型平均租金为16278元、14295元、15075元、13953元；三室户型平均租金为21219元、19192元、20181元、18105元。调查显示，上述四板块中一室户型需求最多，租客中既有公司，也有企业中高层管理人员、高收入职业者等，对房源品质要求高，部分房源在装修期、合约未满时便被预定。大户型成交较多的如陆家嘴、徐汇龙华、浦东联洋，租金分别上涨0.29%、0.27%、0.23%，一室户型平均租金为12510元、10571元、9662元；二室户型平均租金17322元、15485元、15009元；三室户型22846元、20566元、18913元。上述三板块内高档住宅集中，加之板块地处核心商圈或高档社区，各类租赁需求旺盛。成交案例中，一些高收入者通过租借大户型解决家庭居住需求，满足自己上班通勤、子女教育等问题，一些家庭人口较多的往往选择三室及以上户型。

中端市区改善活跃