直面疫情“黑天鹅”：经济影响、社会反思与房地产行业的“渡劫”策略

“在这个千年一遇的以爱为名的日子，谨以最诚挚和卑微的心向奋战在一线的医务工作者，各条战线上为爱奔忙的亲人、国际友人致以最崇高的敬意！”

中房智库执行院长：柴   铎北京师范大学房地产研究中心研究员：赵琳祎中央财经大学政府管理学院：张   栋写于2020.02.02引言“黑天鹅”比“灰犀牛”先来了一步！近年，中国房地产市场面临的困难和不确定性增多，“风险”成为行业运行主题词；行业研究者几乎将全部精力都投入在应对宏观经济、外贸摩擦、货币政策、调控政策等可预期风险上，对中美摩擦升级、房地产税等潜在风险模拟设计各种场景，开展局势推演和压力测试。多年后，市场已初步消化掉这些“灰犀牛”的预期影响，企业和居民心态也由“等待靴子落下”变得更加适应、从容。但在这些可预见的风险外，笔者心中始终存在一丝隐忧：“在长期同时承受宏观经济、政策压制、舆论批判、需求端（人口、供需态势转变）、要素端（资本、土地、人力）等多重压力后，房地产行业的承压空间还剩多少？是否会在毫无准备的时间突然遭遇一只“黑天鹅”，让情形雪上加霜？”以至于笔者在近年面对企业的所有场合都不惜“扫兴”，反复强调“深刻认识行业风险的根本变化，现金为王、宁缺毋滥、收缩发展、落袋为安，切忌好高骛远”。遗憾的是，“黑天鹅”会以这样的方式不期而至。1月20日，疫情消息确认。笔者甚至有些后悔，早在2019年12月下旬，笔者就在某群中看到武汉友人转发了不明原因肺炎的消息，只是在大量碎片化的信息中这一条像极了“谣言”的截图很快被淹没、忽略，才让我们这群被桎梏于数据推理、紧盯着政策、热衷于实验验证的“研究者”如今“双黄连配口罩——有苦说不出”。庚子年春节注定将以不寻常的方式成为国家共同记忆，富起来之后渐被遗弃的“有钱没钱、回家过年”的传统又找回归宿。春节的家庭团聚、被意外延长的假期暂时推迟了公众对即将到来的经济、社会冲击的担忧。但必须认识到，疫情毫无疑问将打破2019年末中国宏观经济短暂企稳的局面，我们至少要面对严峻的上半年，预计一季度经济增速可能在3%——4%（较“非典”期间2%的影响更大），上半年经济增速可能低于5.0%（预计4.5%——5.0%），全年经济增速维持在6%以下（预计5.8%±0.3%）；结合国际社会反映，疫情可能将在若干年内产生深远影响。在准确定量核算疫情损失前，有必要就疫情对宏观经济、社会、进而对房地产行业的影响做定性分析，提供决策参考。一、疫情形势与演化趋势预测此次疫情的时间线索如表1。截至2月5日14时，全国已确诊新型病毒肺炎患者24377例，疑似23260例，死亡492例，治愈939例。自公布之日起，确诊人数仅半个月即接近2003年SARS内地确诊总人数5327例的5倍。

与2003年“非典”疫情相比，此次疫情防控在“天时、地利、人和”三方面所面临的困难有过之而无不及。首先，两次疫情起始时间均处于各类病毒传播、流行性感冒高发的冬季，寒冷、潮湿的气候有利于病毒扩散，且感染疾病症状容易与其他类感冒症状混淆，使得病患的识别诊断更加复杂、困难，也增加了交叉感染的风险，加剧了民众恐慌。其次，两次疫情起点均位于地理空间开放程度高、人口通勤量大、商贸活动频繁的大省。此次疫情起点位于“九省通衢”的湖北省武汉市，与上次疫情传播链条清晰相比，现在公路、铁路、航空交通网络的复杂性、客运量以及私家车保有量远超上次。在社会公布、各地布防前，新冠病毒传播就已呈现出更广、更散、更无序的扩散特征，疫情围堵、防控的头绪极难厘清，一周内让全国大多省份进入一级响应，两周间所有省份出现确诊病例，确诊+疑似病例接近3万，波及23个国家；湖北省内黄冈、孝感、襄阳、荆州、随州、宜昌、荆门，远至浙江温州相继沦为重灾区，北京、上海、广州、深圳等中心城市在节后返程潮到来后防控形势严峻。第三，此次疫情恰发生在中国传统春节前夕，近20亿人次密集迁徙的“春运”为病毒提供了危险的爆发传染条件。图1 全国新冠肺炎确诊/疑似累计病例数走势图