三四线城市小阳春趋于消退 房地产市场走势仍以平稳为主

4月25日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》。报告关于住房市场运行最新动态的分析显示，全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量较快放大。报告预测认为，一线、二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨。三线、四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。

据不完全统计，一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

中原地产首席分析师张大伟表示，一季度部分市场出现小阳春的主要原因是信贷政策的宽松，而现在来看，一季度超过预期的经济形势，给房地产调控收紧空间，因此部分城市小阳春可能遇到政策约束。此外，一季度的楼市回暖也引起了监管层的重视，再次强调要坚持房子是用来住的。

报告认为，2019年一季度出现局部“小阳春”，其主要原因有：一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。 二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。

“整体看，房地产市场走势依然以平稳为主，‘小阳春’热度过大的区域很可能会再次退烧。但市场明显低迷的区域依然有可能会出台宽松政策。”张大伟说。

报告建议，把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷;以差别化信贷政策为主抓手，实现对住房投资投机的精准抑制，房价潜在上涨压力较大的城市，可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机;加强房价预期管理，保持政策的连续性与稳定性。

从最近几个季度的政治局会议的精神看，决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的，是典型的相机决策。传递出中央关于房地产市场的政策思路是：维护市场稳定运行，不允许市场出现大幅度波动，既不会容忍市场出现过热，也不允许市场出现趋势性下跌。

稳房价，重在稳预期。稳房价，就是稳民心。地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况，落实好一城一策、因城施策的房地产调控长效机制，承担好主体责任，与中央政府上下联动，在房地产调控上形成合力，保障房地产市场的长期健康稳定运行。