原报告 | 领展的海外之路

　　观点指数临近年关，街头巷尾披红挂绿共迎佳节。往年作为放假好去处的香港，今年却缺少了一些节日气氛。

　　在香港经济整体下行的大环境下，原本作为优质投资目标的香港本土商业地产也不能幸免。据莱坊表示，香港今年甲厦租金明显有调整，按年比较，最优质甲厦呎租累跌17.8%。

　　作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，领展以香港为基地，偶向内地一线城市拓展，主要投资除酒店及服务式住宅外的非住宅物业。受香港物业市场冷却影响，较稳定的海外投资物业开始成为领展更看好的选择。

　　12月中旬，领展以6.83亿澳元（相当于36.49亿港元）向黑石旗下的基金收购了一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼，该收购为领展除中国内地和香港以外的首次海外并购。

　　消息公布后，次日领展股价大幅上涨，获多家大行唱好。据领展管理层在电话会议中透露，除澳大利亚外，领展目前也在新加坡、日本及英国物色中档市场零售及甲级写字楼。

　　“领展模式”海外试炼

　　据悉，领展新收购的悉尼项目可出租面积约为2.84万平方米，占领展物业总面积的2.18%，当下每月净收入达2670万澳元（约1.45亿港元），年净收入约17.45亿港元。相比36.49亿港元的收购价，该物业的确为具备长远增值潜力的优秀资产。

　　领展行政总裁王国龙更是表示，收购海外物业有助于减低香港物业作为收入增长的依赖。但根据目前的投资计划，领展还将以香港为主要市场，因此海外物业投资将不会多于整体的10%。

　　据领展2019年中期报告显示，截至2019年9月30日，该公司的物业组合包括分布于香港及北上广深的零售商铺、停车场及办公室物业共126个，整体物业组合估值2200亿港元，收益达到53.32亿港元，较2018年同期增长8.2%，收入净额达到40.71亿港元，较上年同期增长8.3%。

数据来源：领展中期报告，观点指数整理

　　其中，香港物业占整体组合的87.5%，零售面积约800万平方呎（74.32万平方米），零售物业收入占总收入的67.25%，为领展的主要收入来源；办公室面积约70万平方呎（6.5万平方米），停车场车位约57000个。中国内地物业占整体组合的12.5%，物业数目5个，零售及办公室面积约500万平方呎（46.45万平方米）。

　　从是次收购的资产价值和收益看来，的确为推动领展的物业组合增长提供了有力支撑。但除此之外，新收购的悉尼物业也与领展长期以来执行的投资策略不谋而合。

　　一直以来，领展都是先凭借低成本的融资优势收购目标资产。收购完成后，再通过资产改造或者管理的形式提升物业价值，创造可持续的长远回报。最后，借助资产再出售或者REITs上市的途径退出项目，获取物业市场溢价空间。

　　因此，领展所有业务模式的盈利重点就在于资产是否优质，以及是否可以通过优化实现可持续增长。此次投资收购的悉尼项目无疑将会是领展模式在海外的一次复制。

　　心属的海外市场

　　一般来说，房地产价值越高的国家投资活跃度也越高，而活跃度往往取决于市场实力以及资本流动性。成熟稳定、透明度高、持续上涨的市场最有可能吸引国际投资者。

　　从上述的投资选择来看，不管是已经布局的澳洲，还是心属的新加坡、日本及英国，领展都更倾向于成熟稳定的市场。来自第一太平戴维斯的相关数据显示，美国、日本、英国、中国、新加坡均为较适合房地产投资的成熟市场，吸引了大量资金涌入。

数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理

　　以新加坡为例，其为房地产业创造了一个透明的、健全的体系。自六十年代设立规划局以来，新加坡房价持续上涨，表明了本地乃至国际投资者对房地产的强劲需求，也反映了投资者对本地市场稳定优势的肯定。

　　而在商业地产方面，与领展主要布局的香港市场相似，新加坡有着健全的REITs市场，确保了更高的流通性以及更快更可靠的资金回笼方式。因此对于寻求投资机会的领展来说，新加坡REITs无疑也会是极具吸引力的投资工具。当前亚洲前三大REITs市场，新加坡以约合人民币5456亿元的市场规模位居第二，仅次于日本。