去年全国商品房销售额近16万亿元，刷新历史纪录

2019年，在房地产金融环境不放松的情况下，全国房地产市场销售额仍刷新纪录。

1月17日，国家统计局发布2019年1~12月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，去年全年，全国房地产商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%

去年全国近16万亿销售额刷新纪录

按照国家统计局发布的数据，近16万亿的年度销售业绩再创历史新高。回顾过去几年，2018年，商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元；2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元。

不过，值得注意的是，16万亿销售额中，住宅与商办市场分化明显，商业地产持续量缩。就销售面积而言，2019年住宅销售面积增长1.5%，而办公楼销售面积下降14.7%。

国家统计局数据显示，2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

“在一些城市和地区，商业地产前期规划超前，市场整体供大于求，商业地产同质化现象严重是主要原因。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

区域表现分化，西部区域增速靠前

国家统计局数据显示，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

9.9%的房地产投资增速是自2019年5月份以来出现的第8个月连续下滑，但在业内人士眼中，在所有宏观经济指标中，房地产投资同比增幅仍处高位，接近两位数。

从分区域表现来看，西部区域增速靠前。

按照国家统计局发布的信息，2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，不管是商品住宅的开发投资还是销售额都有超过10%的增长，西部区域增速靠前远高于其他区域，西部地区一方面整体政策环境相对宽松，另一方面作为尾部城市在棚改减弱、市场转冷下虽然收缩，但是整体范围较大、尾部较长。

企业融资环境持续收紧，寻求海外融资

按照国家统计局数据，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

许小乐表示，政策从“去杠杆”到差别化“稳杠杆”，呈现“企业端紧，居民端改善”。企业的融资环境持续收紧，国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流，开发企业加快预售、以价换量，并加快到海外融资，今年利用外资增长速度超过60%。

而在居民端，在差别化信贷政策下，个人按揭贷款的增速超过了15%，超过销售额的增长速度，2018年个人按揭贷款为下降0.8%。

在国内融资环境持续收紧的情况下，房企加快海外融资。据中原地产研究中心统计数据，今年1月上半月，超过20家房地产企业发布了超过90亿元的融资计划，创造最近数年单月美元融资记录。

“主要是用于借新还旧，发行美元债是暂缓资金压力的一种途径。”某房企资金中心人士表示。

中原地产首席分析师张大伟指出，从整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量额度发行美元债。预计，2020年房企美元融资将继续高位运行。

对于2020年房地产市场的预判，张波指出，预计“分化”将成为2020年市场的重要表现，一是销售市场分化，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在；二是土地市场分化，棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的步伐正在逐步加快。三是房企增长分化，2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。