时代中国（01233）合同销售金额增速下滑还能否带动时代邻里？

　　2014年，(01777)分拆旗下物业管理公司(01778)赴港上市之后，港股迎来一波内地物业管理公司上市潮，并且涌现出了(06098)、(03319)、(02869)等一批带给投资者丰厚回报的个股。

　　正因为如此，投资者期望越来越多的优质物业管理公司能够登陆港股。

　　智通财经注意到，(01233)于9月9日发布称，公司建议将公司附属公司时代邻里股份分拆，并透过分派及将时代邻里份进行全球发售(包括优先发售)的方式于联交所主板独立上市。时代邻里股份于联交所主板独立上市构成公司根据第15项应用指引分拆时代邻里。联交所已确认公司可进行建议分拆。同日，时代邻里向联交所递交上市申请。

　　那么，这家背靠时代中国的物业管理公司，能否像其他优秀物业管理公司一样有为二级市场投资者带来丰厚回报的潜力？

　　快速增长，业务对母集团依赖度较低

　　根据时代邻里招股书，公司业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务四大板块。截至2019年6月30日，时代邻里有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目)，在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

　　于往绩记录期间，时代邻里业绩增长迅速，收入从2016年的3.73亿元人民币(下同)增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年，时代邻里净从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司达到4180万元，同比增长50.7%。

　　值得注意的是，时代邻里过往业绩增长迅速，但公司对母集团的依赖度却不高。招股书显示，公司最大客户为时代中国集团，公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。于2016年至2018年及2019年上半年，公司来自向时代中国集团提供服务的收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元，分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元，分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。

　　2016年8月，时代邻里旗下广州市时代物业管理以总对价2605.2万元收购骏安电梯70%的股本权益。

　　2019年2月，广州市时代物业管理与独立第三方广州市广永国有资产经营有限公司订立协议，据此，广州市时代物业管理以总对价4527万元收购广州市广永于广州东康持有的全部股本权益。

　　为扩大公司在佛山市业务的规模，于2019年4月，广州市时代物业管理与独立第三方佛山市桂南投资有限公司及佛山市宜信订立股权转让协议，据此，广州市时代物业管理以最高对价184.91万元收购佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本权益。时代邻里在招股书中表示，该收购估计将于2019年9月底前完成，截至最后实际可行日期，佛山市宜信于佛山市从事提供物业管理服务及其他增值服务。

　　负债高企，经营活动“造血”持续能力待考

　　可见，时代邻里的发展模式与其他大型物业管理公司的发展模式别无二致，即为母公司物业提供管理服务加外延。然而，在发展过程中时代邻里采取的是高杠杆模式，2016年至2018年公司经调整资产负债比率均在90%以上，2019年上半年经调整资产负债比率仍高达82.6%。

　　在此情况下，如果公司经营活动不能持续“造血”将面临较重的偿债压力。从过往现金流表现来看，时代邻里2016年经营活动所用现金流量净额为438.3万元，2017年为2330.7万元，表现不温不火。尽管公司在2018年迎来经营活动现金净流入11.15亿元这样的“高光时刻”，但活动所用现金流量净额也达到了15.43亿元。