房贷利率变革提速，还房贷一定要选浮动利率

    存量房贷利率将在2020年3-8迎来定价基准转换。有固定利率和浮动利率两种选择。

　　其中固定利率，就是现在是多少，未来也是多少，直到房贷还完。

　　而浮动利率则是指房贷利率将依据LPR变化而变化。举个简单的例子，假设房贷利率上浮10%，加点幅度就是4.9%X（1+10%）—4.8%=0.59%。未来房贷利率都是5年期LPR+0.59%。大多数房贷利率一般都是1年调整一次，也就是说，房贷利率会根据当年12月31日的5年期LPR+0.59%。上面是正的算法，如果是买的早，有折扣，那就减去相应的百分点即可，这里可以有负值。

　　那么问题来了，房贷利率到底是选固定利率还是选浮动利率呢？

　　可以确定的是，刚转换时，两者的利率水平是一样的，但未来利率水平走势，将会影响两种选择。如果利率水平走低，那浮动利率必然更赚，如果利率水平走高，那固定利率必然更赚。那么问题来了，未来5年期LPR会走低吗？

　　先来看LPR的历史，2019年8月份刚出是4.9%，9-10月份没有变化，11月份小幅下跌至4.8%，12月份继续保持不变。LPR的历史稍短，但参考1月6日的降准，未来整体资金面是趋于宽松的。

　　很多人可能会想，降准跟降息不一样，并不直接作用于个人，也不直接降低利率水平。但你得清楚一点，降准意味着银行可以零成本获得更多流动资金，这些钱是平时按固定比例（也就是存款准备金利率）存在央行的，一旦降准就意味着只需要存更少的钱，拿出部分钱来用于放贷。这比吸储得来的资金成本要低得多，相应地银行也有意愿降低贷款成本。

　　这里可以确定的是，1年期LPR会更快降低，5年期会慢一点。而且可能会有些许反复，比如遇到小阳春的时候，上调5年期LPR来调节一下购房需求也是很正常的。但大的判断不会变，LPR会逐渐走低，以LPR定价的浮动房贷利率比固定利率会更有优势，从中长期看，月供会越来越少。

　　从更高的层面来看，一个国家经济越发达，利率也会越低。全世界发达国家的利率都明显低于发展中国家。而中国GDP即将突破100万亿元人民币，人均GDP即将突破1万美元。目前我国已是中等偏上收入国家，超过1.2万美元将进入高收入国家，2020-2030年是中国成为发达国家的关键时期。与之相匹配的是，利率也是逐步走低的，一般房贷都是几十年，浮动利率必然更赚。

　　那么问题来了，为什么越发达，利率会越来越低。我分析有这几点：

　　1、 利率即资本收益率，资本收益率与GDP增速有正相关。一旦增速下滑，一般资本收益率较低。发达国家经济已经非常发达，GDP基数很高，增速比较低，利率也相应比较低，中国正在向这一过程迈进。

　　2、 利率与钱多钱少有关。一般钱越多，利率越多，钱越少，利率越高。发达国家相对发展中国家不那么缺钱。

　　3、 从风险的角度来说，风险越高，利率越高，风险越低，利率越低。中国的房贷利率总体风险水平是极低的。

　　4、 越发达越有可能通过降低利率来持续刺激经济增长。发达国家已经有长期负利率了。中国当然还不至于，但要维持高质量增长，作为配套措施，金融层面降低融资成本也是必由之路。

　　所以，还是那句话，如果银行通知你去改合同，选择浮动利率就对了。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）