存量房贷利率定价将“换锚”

原标题：存量房贷利率定价将“换锚”

2019年底，央行公告存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台，这是央行继去年8月LPR新机制改革后的又一重大举措。记者近日来采访我市各大银行获悉，目前各银行均表示将严格按照央行政策执行定价转换，但具体实施细则尚未出台。而有业内人士预计，涉及全国存量房贷将超20万亿。

■ 深圳特区报记者 沈勇

LPR利率存下行空间

2019年最后一个周末，中国人民银行发布公告，要求2020年3月1日-8月31日之间，银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换，这就意味着在3月1日前，银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等，且理论上要在2020年8月底和所有存量浮动贷款客户协调签订新的贷款合同。

“银行中长期贷款主要有个人住房贷款、企业贷款和政府贷款类。”融360大数据研究院分析师李万赋分析，其中个人住房贷款占绝对大头。根据央行公布数据，金融机构2019年第三季度末中长期贷款余额38.56亿元，而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05亿元，剩下不到10亿元为企业贷款和政府贷款。

长期来看，LPR利率水平下行空间大。存量浮动利率贷款定价基准转换，意味着未来银行来自于存量贷款的收益也会下降。按照公告，占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平，最早发生变动也在2021年，这主要是考虑到房地产市场“房住不炒”的调控要求，同时也在一定程度上缓解了银行来年将要面对的成本压力。

公告规定，除商业性个人住房贷款外的企业贷款等，由借贷双方协商确定加点数值、重定价周期等具体转换条款，没有具体的硬性要求，考验银行和企业的协商能力。而就记者采访我市相关银行，大多只是表明将严格执行央行公告内容，但具体的转换条款以及如何与存量房贷客户达成协议，仍是未知数。

下降幅度或较为平缓

“对个人住房贷款用户来说，转换方案有两种选择。”我市某商业银行房贷部门负责人向记者介绍，一种是将定价基准转换为LPR，根据2019年12月的5年期LPR值，即4.8%，由原执行利率相减确定新合同的加点数值，重定价周期最短为一年；此外，存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同，利率水平为原合同最近的执行利率水平。

该负责人表示，虽然无法享受到前期LPR下降的红利，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。“当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。”该负责人建议。

记者留意到，公告中还提到，转化成LPR后的加点数可以为负值。“这主要是考虑到前些年，银行的首套房贷款执行利率在贷款基准基础上打折，部分折扣甚至可以达到7折，即实际水平为4.9%×0.7=3.43%，如果不能进行减点，将伤害到这部分用户的利益。”李万赋表示。

有专家表示，银行网点应积极做好案例宣传和解读，通过多种渠道让借款人理解此次转换工作，确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。借款人也可主动与银行进行沟通，协商确定转换方式和具体条款。转换开始后，要注意办理房贷的银行官网、网点公告、短信通知等，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。