一文看懂中国楼市！“中国房地产之父”孟晓苏深度剖析

凤凰网财经启阳路4号出品 文丨杨芳 陈瑶

编者按： 历数中国楼市这40年，房地产市场历经了单位自建房、单位联建房、综合开发配套建设，到启动房改，结束了多年的福利分房，迎来了市场化的20年。 房地产增加值占GDP的比重从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。 这40年，楼市经历一轮轮调控的“洗礼”，摸着石头过河，房地产市场逐渐找到了定位，确定了“房住不炒”的时代命题。 

这40年，多少地产商出场，造就了多少暴富神话，又有多少地产商离场，落得两手空空，曲折离奇，集结成一部跌宕起伏的交响乐。 

凤凰网财经推出年度策划《房企老板地产江湖四十年》，专访部委领导、知名学者和商界领袖，从他们的娓娓道来中回顾过去40年地产变迁史、找寻地产记忆和探讨未来趋势。 

近日，凤凰网财经与中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏进行了长达2小时的深度对话，分享了他的9年中南海时光，1998年房改经历，房地产对经济发展的重大作用，以及反思当前的房地产政策趋向。 

孟晓苏曾任原国务院副总理万里的秘书，师从著名经济学家厉以宁教授，亲手推动了1998年中国住房改革，曾担任中房集团公司第三任董事长，参与并见证了房地产市场从计划经济到市场经济的改革历程，被媒体称为“中国房地产之父”。

作为房改第一人，孟晓苏肯定了1998年国务院23号文给中国房地产市场乃至中国经济带来的巨大成效，“房改之后，住房、汽车及其关联的基础设施建设，作为国民经济的新增长点，有力拉动了中国经济20年的发展。 其中房地产业拉动了100多个产业的发展，使经济总量每两年超越一个国家，并达到了世界第二位。 ” 

同时，孟晓苏也提醒，“房改”远远没有结束，还有很多“历史欠账”问题。 比如保障房供应曾多年“旷课”，直到“建设保障性安居工程”被列为“四万亿”计划首项，保障房建设才重新开启。 “房改课题组提出的是商品房和廉租房双轨并行的住房制度，但后来保障房建设延误了12年。 ”

谈到房地产健康发展的长效机制，孟晓苏认为，“最重要的一点是坚持市场经济方向，不能倒退到历史上单位自建房的模式，所以不应该过多强调开发商的自持率，这是对市场化的倒退。同时，也需要推出房产税使政府能获得长期税源。 ” 

对于房地产市场的未来，孟晓苏认为，“根据美国和其它发达国家的经验，中国房地产还应当再发展200年。 美国建国已经243年了，房地产业一直在发展，从2012年起又进入新的增长期。 这时人们才发现，房地产原来美国经济发展的第二大产业”。 “他们还把房地产商特朗普选为美国总统”孟晓苏补充道。 

“当前，我国房地产市场被人为抑制，市场不能反映真实的需求情况。 只有放开限购、限贷等措施，才能看清楚市场的真实情况。 房地产业当然属于实体经济。 现在经济下行压力这么大，不能任其下滑。 需要在房地产政策上因城施策，稳房价、稳地价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。 ”孟晓苏说道。

01 孟晓苏谈“中南海9年时光”：工作经常“007”

凤凰网财经： 1982年，您被分配到中南海工作，很快担任时任中央政治局委员、国务院副总理万里的秘书。 万里同志给您印象最深刻的是什么?这8年的时间，您主要做了哪些层面的工作?

孟晓苏： 我大学毕业被选调到中央机构工作，在中南海工作了十年时间。 1982年1月到1991年1月在中宣部工作了一年半，中宣部也在中南海里，到1991年初离开正好是第九年。 我到中南海后，很快调到了万里副总理身边，跟随他参与推动改革开放的多项工作。 通过朝夕相处，我的思维方式也受到了万里同志的深刻影响。 万里同志思想深邃开阔，改革意志坚定。 他是中国改革开放的领导人、先锋和闯将。

在国务院工作期间任务非常繁重，用“白加黑”形容毫不为过。现在有个词汇叫“996”，我那时其实是007，七天连轴转。我记得有段时间，因为工作太忙，有三个星期连续住在办公室，一直没有回家。 为重要的国家大事而忙碌，我一点也不感到苦和累。

凤凰网财经： 1988年，您再度考入北大经济学院，成为著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方棫的硕士研究生。 为何这时选择了再去读书?您如何平衡工作和学业?