建业地产半年发债9亿美元债务再融资 利率逆势升高

　　新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　新浪财经讯 近日，建业地产发布公告称，将发行2023年到期的4亿美元的优先票据，年利率为7.65%。值得一提的是，票据发售价为票据本金额的99.543%。也就是说，建业地产此次发债的真实成本还要高于7.65%。

　　公告显示，建业地产拟将发行票据所得款项净额用于偿还一年内到期的现有中长期境外债项。同时，公司或会应其业务需要及市况变动调整计划，并重新分配票据发行所得款项用途。

　　筹资额居高不下 融资成本持续高企

　　除了此次新发行的4亿美元外，今年年初以来，建业地产还进行了两次美元债发行，分别为1月16日发行的7.25%2亿美元优先票据，发行价为票据本金的99.06%；2月12日发行的6.875%3亿美元优先票据，发行价为票据本金的99.883%。三次合计新发9亿美元均为债务再融资。

　　值得一提的是，疫情以来全球流动性有所宽松，房企融资成本明显改善，尤其是在政策引导下，境内融资成本明显下降，甚至万科、等不少房企均下调了已发行债券票面利率。

　　而建业地产此时的融资成本不降反升，6月9日公告的4亿美元债利率较前两次有明显上升，并且上半年的三次发债均有折价发行，真实资金成本还要更高。

　　此外，Wind数据显示，建业地产目前尚余10支美元债券未到期，合计规模26.86亿美元，其中于1年内到期（2021年6月前）的有4笔，合计12.86亿美元。其中最近的一笔在2020年10月23日到期，3.86亿元利率为6.875%的美元债，此次7.65%发债大概率是用来置换这笔美元债，高成本置换低成本，将给公司增加不少财务成本。另外三笔则在2021年上半年陆续到期，利率分别为8.75%、6.875%和6.5%。

　　一般来说，房企的融资利率主要在于评级的高低，目前，鹏元国际给建业地产的主体评级为BB（根据信用评级等级的划分，BB为偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险）。

　　2019年，建业地产的借贷总额由2018年的198.51亿元上升至314.91亿元，增幅高达58.64%。其中，1年内到期的银行借款+其他借款+公司债券+优先票据合计为125.19亿元。1年以上但未超2年的借贷额为122.51亿元，两年内合计要还债247.7亿元，占比总借贷78.66%，资金需求较大。数据显示，截至2019年末，建业地产的现金及现金等价物余额为227.08亿元，足以覆盖1年内到期债务，短期偿债压力不大。

　　但债务的不断增长、借新还旧之下，财务成本压力将不断加大，影响公司的盈利水平。

　　欲借轻资产走出河南 发展不及预期

　　建业地产生于河南，28年来也始终坚守在河南，坚持省域化策略，目前公司已进入河南的18个地级城市和104个县级城市，公司的销售额绝大部分来自于河南省内，有“河南王”之称，其中郑州的销售额占比最高。

　　而河南省地处中原经济群中心位置，是中国重要的经济大省，人口数量大，城市化水平也有很大的上升空间，随着全国型房企的增多，河南已经成为不少头部房企的必争之地，虽然目前建业地产仍是省内第一，但发展空间被不断挤压是不争的事实。

　　2015年建业地产的销售额较2014年增长不到1%，而当年郑州的销售额则出现了下滑，下滑幅度高达10%。

　　面对省内竞争的日渐加剧，倒逼固守一方多年的河南王开始想办法走出去。胡葆森表示，将采取中原建业的轻资产输出模式“走出河南”，在某些城市半径500公里的地方，以产品中原文化小镇进行尝试。甚至在2015年6月，建业地产董事局主席胡葆森在建业地产蓝海战略发布会上还高调表示，建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

　　不过，理想很丰满，现实却很骨感。

　　相对于传统房地产的拿地、开发销售，建业地产的轻资产业务主要为“输出品牌、管理、服务及资本”。盈利模式为通过代建入股项目或另外收取代建项目的管理费、品牌使用费等来获取收益。

　　截至2019年末，建业地产的轻资产项目由2015年的3个快速扩展到163个。从收益来看，公司通过为轻资产提供营运管理服务，所获收入为10.23亿元，占比总营收仅3.32%，而物业销售收益占比则达94.78%。而在销售方面，2019年，公司的轻资产销售额为43.48亿元，仅占总销售额的4.30%，可见主要的收益还是来自于重资产销售，轻资产收益整体占比较小。