恒大冲出“三国杀” 溢价率33%拿下房山良乡限竞房地块

六环外的房山良乡限竞房地块或许不会想到，会有如此受捧的一天。

刚刚，房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块成功出让，经过45轮激战，恒大最终打败蓝光+北投新城和中骏，将其收入囊中，成交楼面价13818元/㎡。

而溢价率更是高达33.09%，想想去年12月中骏拿下的那宗限竞房地块，仅是底价成交，溢价率为0%。两地块南北相邻，配套和限价都无差，如此不一样的命运，也不过前后4个月的光景。

今天的胜利者-恒大，也是近期北京土地的勇猛之士。上周的16日，恒大刚以21.4亿拿下密云一地块，溢价率也达到了15.68%。缺席北京市场5年的恒大，看来下定决心要在土地市场大干一场。

虽然被追捧，但局sir认为，今日地块质量并不算好。处在南六环外，临近房山京深路。周边配套和交通非常欠缺。未来新项目的去化，局sir还是有点担心。

从出让文件看，地块包含住宅和零售商业用地。除此之外，还要求竞得人在 FS04-0100-6058 地块内无偿为良乡镇南庄子村经济合作社提供 1530㎡的商业用房。

地块的住宅部分，又分成6056和6063两个小地块，限高均为45米，容积率分别为2、2.5。未来所售商品房为限竞房，限定均价是35344元/㎡，最高单价是38878元/㎡，并且受7090政策限制。

这是京深路附近拍出的第四宗限竞房地块，它们的位置还相邻。此前拍出的三宗，已有两个项目入市，分别是金樾和著、旭辉城，均价都为38994元/㎡。中骏去年12月拿下的FS04-0100-6076等地块，现在还没动静。它就在今日地块的北侧，限定价格同样为35344元/㎡。

不过从市场反响来看，良乡的限竞房并不太受欢迎。金樾和著共890套房，目前网签368套，网签率41%。基本是限竞房市场的平均水平。但它的成交均价仅为33747元/㎡，比原本38993元/㎡的限价降了超5000元/㎡。另一个项目-旭辉城的去化更是不忍直视。994套房仅网签了167套，网签率16.8%。成交均价33107元/㎡，比限购均价低了5887元/㎡。

市场不好，与地块的位置、配套等方面是离不开的。地块位于南六环外，距离最近的地铁是房山线苏庄站约5公里。公共交通落后，导致出行极不方便。另外周边多以乡村为主，商业配套基本没有，成型社区也没有，生活设施较差，居住不便。

除了限竞房之外，附近还有金悦嘉苑一个共有产权房项目，均价是26000元/㎡。二手房市场来看，房山良乡板块的二手房价在29227元/㎡。

配套不行、交通不便、市场不好，未来区域还没大的规划，面对如此多的不足，不知恒大对未来去化可否有担忧？