我国房地产市场当前面临的挑战及应因对策

赵秀池 北京市法学会副会长兼秘书长，首都经济贸易大学教授

当前，各种谣言满天飞，辟谣声音也持续不断。近几日，深圳房价暴涨的谣言也在流传。很快，4月22日深圳市住房和建设局做出了回应，称今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升。一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。

对于深圳房价大幅上涨的说法，笔者一开始就不以为然，因为4月17日中央政治局会议仍然强调了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，而且“房住不炒”的定位已经写到了十九大报告当中。所以，“房住不炒”的定位是未来楼市发展的一个重要依据。各级政府也会贯彻中央的精神，做好楼市的监管，不会让房价大幅上涨，成为炒作盈利的工具。

尽管网上流传的深圳房价大幅上涨的说法是谣言，但也说明楼市和房价仍然是人们关注的焦点。因为住房涉及国计民生。那么，在疫情之后，未来的房地产形势如何？应该采取哪些政策呢？

第一，从全国来看，疫情对房地产的影响较大。根据国家统计局的数据， 1-3月份，全国商品房销售商品房销售额下降24.7%。

第二，虽然房地产销售大幅下滑，但是房价依然稳定，并略有小幅上涨。从3月份的同比数据来看，4个一线城市新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅分别为3.3%、2.4%；二线城市为5.8%和2.5%；三线城市为5.3%和2.8%。

第三，疫情对于房地产业的影响是短暂的，不会因此改变房地产的走势和形势。目前我国还处于城市化加速阶段。2018年城市化率为59.58%，按过去城市化增速保守估算，每年也有大约1200万人口进城，所以，城镇的住房需求还在不断增加。一方面我们需要为新进城居民解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口，仍然有一些人没有住房。所以，即使在限购政策下，大量的首套住房刚需和二套改善性需求还是存在的。

因此，为了满足居民日益增长的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加，才能满足居民对住房的需要。直到城市化完成以前，这个趋势不会改变。根据城市化发展规律，城市化率达到百分之七、八十以后，城市化才算完成。根据我国过去每年1.2%的城市化增速，我国完成城市化起码还需要二十年左右的时间。

第四，疫情过后，房地产销售会有一定数量的增长，但房价依然会保持稳定。随着房地产业复工，线下销售的活跃，大量的住房需求会得以释放，房地产销售会出现一定数量增长，但是在“房住不炒”的定位下，多地仍然会不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实地方政府主体责任，因城施策，供求双向调节，房地产市场依然会平稳健康发展，房价也依然会保持平稳。

第五，适时推出相应的房地产调控政策，促进房地产平稳健康发展。短期来看，疫情当前，房地产业确实面临一些困难，如项目不能按时竣工，房子不能按时交付使用，房屋不能按期实现销售，及时回款；尤其商场等商业地产营业受到严重影响；消费者受疫情影响，不能到岗上班，影响收入，不能按时偿还房贷，支付房租等。

为此，笔者提出如下政策建议：

1.政府要适时推出相应的财政与金融扶持政策。如减免土地出让保证金、土地出让金可以缓交或分期付款；房屋预售条件可以适当放宽；开发商和消费者的房贷可以缓交，贷款利率适当调低；对于首套住房刚需应降低贷款首付比率，提高贷款额度，适时推出认房不认贷政策。

2.调整普通住房价格标准，减少疫情对房地产市场的影响。很多城市普通住房价格标准没有进行动态调整，造成普通住房被“豪”的情况，被百姓诟病。例如，北京市目前执行的普通商品住房标准中的房价是2013年的房价，到现在房价已经涨了很多，几乎所有的住房价格都大于2013年规定的同一区位房价的1.2倍，购房人因此只能按非普通商品住房申请贷款，不能享受到普通商品住房贷款的优惠。建议按当前市场房价调整普通商品住房价格标准。通过调整普通商品住房价格标准，让更多的人得到贷款优惠，促进住房销售，以减少疫情对房地产市场的影响。

3.降低商办类物业准入门槛，释放市场活力。一线城市对商办类物业采取了从严调整。例如，北京自2017年“326新政”以来，规定了商办类单套建筑面积需达500平方米以上，与市场需求差距较大，造成大量的商办类物业闲置。在“互联网+”时代，尤其是在防疫常态化背景下，网上购物办公越来越多，实体商办的规模在缩小，建议商办类物业取消单套建筑面积500平方米的门槛限制，为更多企业，尤其是中小企业提供更多办公经营场所。（责任编辑：高霈宁）