失去的不只是一季度：经济的困境与武汉地产调整周期

中房报记者  唐军 | 武汉报道

经济增长势头强劲的武汉因一场百年难遇的疫情暂停了下来！

4月8日，武汉获得解封，当日，一场别开生面的“云招商”大会上，武汉抛出69个项目，签约2451亿元。其中融创、华侨城、复星集团、宝龙、金地等品牌房企对武汉继续进行投资加持，为解封后城市恢复了一些人气。

然而，一位比较熟悉武汉经济的人士表示：“这2000多亿元对于武汉犹如杯水车薪，难以弥补疫情冲击产生的损失！”

中国房地产报（微信ID：china-crb）记者梳理武汉经济数据发现，其在2018年、2019年两个年度招商总额均突破2万亿元，按照正常招商进度，前4月招商指标应在6000亿元以上。显然，目前被落下指标太多。

3月底，武汉市统计局发布《2019年武汉市国民经济和社会发展统计公报》，武汉市实现地区生产总值（GDP）16223.21亿元，按可比价格计算比上年增长7.4%。此前，有权威机构发布的2019年全国各大城市经济数据中，武汉GDP为17157亿元，超越成都，在全国位居第七位。

多方经济专家认为，如果从中央到地方没有特别强力的刺激政策援持武汉，今年武汉疫情影响很难填补。

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失去的不只是一季度

一切迹象表明，武汉经济所遭受疫情重创比预想的要严峻得多。

4月3日，一封《武汉中小微餐饮企业求救函》在坊间流传开来，这份有几百家餐饮企业联合签名的求救函发出了呼救：受疫情影响，武汉餐饮企业面临“经营危机”，生存问题“迫在眉睫”；他们集体呼吁政府救市，给予必要援助。

正当人们在为这份求救函持有争议时，4月14日，知名城市商业综合体永旺梦乐城武汉金银潭店在官微里发出了“不说离别，期待再见”的通知，宣布在此店经营多年的汉拿山、麦格理牛排、江户前、鱼满江、香满园、粥王府、老五烧烤等20余家武汉品牌餐饮关门停业。同时从此撤离的还有哥弟、达芙妮、维意定制、labo by viffile、Esprit、小阿福、美樸生活、ABS等多家多业态的商业品牌。

这些品牌商家的离开无奈而不舍，因疫情影响消费降低。

中国房地产报记者对武汉三镇主要商务区走访后发现，虽然企业在复工，但很多写字楼、商业体空闲率较高，人流稀松。一位武汉白领告诉记者：“因为业务量少，公司只有部分职员工作。”

武汉市统计局公布数据显示，今年1——2月，规模以上工业增加值下降32.6%，固定投资下降72.9%，社会零售品总额下降32.1%。

由于统计数据时滞性，武汉市整个一季度经济数据也不理想。

4月15日，武汉市委常委、常务副市长胡亚波接受央视采访时说，虽然目前武汉复工复产在提速，但遇到的困难很多，疫情对全市经济社会冲击太大，武汉市一季度各项经济指标均大幅下降，规模以上工业企业增加值下降45%，固定投资下降80%，社会零售品总额下降40%，财政收入下降46%。

2020年武汉已经“失去一季度”。

“疫情影响大。”福星股份原CEO、朔商资本董事长胡朔商在接受中国房地产报记者采访时焦急的说：“在疫情冲击下，武汉市高新技术类新经济企业技术人才与市场客户在被抢夺、流失，并与全球供应链脱轨而深陷困境。大批民营企业和中小微企业正在生死边缘挣扎着。”

武汉大学经济系主任、武汉大学新民营经济研究中心主任罗知教授接受记者采访时说：“即使武汉解封， 整个城市从启动到恢复正常运转仍需要一段较长时间，在这个期间城市各个组成部分也不可能是全负荷运转， GDP 损失还将持续。”

罗知教授解释说：“全面复工不等于销售额全面恢复，这是由于需求端萎缩造成的。目前武汉企业面临的需求端萎缩来源三个方面：一是停工期间市场被外地企业抢占；二是全国由于停产停工导致整体需求下降；三是由于疫情在全球扩散导致全球需求萎缩。”

多日以来，罗知带领团队成立了《新冠肺炎疫情对武汉 GDP 的冲击预测及政策建议课题组》，从停工停产期的 GDP 损失、复工期服务业损失、复工期制造业损失、需求端 萎缩造成损失四个方面，建立了评价新冠肺炎疫情对武汉 GDP 造成总体损失的经济学模型。经过数据采集与定量分析后，结果显示在疫情冲击下武汉市 GDP 损失巨大：如果停工期损失经过乘数效应放大，且武汉复工不需要对返汉人员进行隔离，那么乐观情况下武汉的 GDP 损失是 3020.23 亿元，中观是 3867.94 亿元，悲观情况下是 4478.48 亿元。如果武汉对返汉人员执行隔离 14 天政策，损失还将扩大 40亿元。这就等于说，在悲观情况下武汉今年经济损失达4518亿元。

4518亿元经济体量是什么概念？中国房地产报记者梳理2019年全国各大城市经济数据发现，2019年，南宁市以4506亿元经济体量在全国各大城市GDP排名中，位居第50位。

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武汉地产进入调整周期

没有哪个行业是孤岛，疫情冲击着武汉每个行业与各经济部门，房地产业也不例外。

为抗击疫情，武汉市2-3月商品房销售按下了暂停键，地产市场遭受冰封后，其商品房交易几乎为零。直到3月底武汉市才恢复商品房网签交易。中国房地产报记者通过武汉市住房保障和房屋管理局官网查询后统计，清明节后截至4月12日，武汉商品房10天累计成交仅875套。武汉市2019年全年新建商品房销售242057套，每天平均销售663套。也就是说这10天售房总量几乎只相当于去年旺季时一天成交量。

胡朔商说：“疫情对武汉市经济社会发展造成了一定影响，使武汉市房地产市场休克，其冲击强度和烈度前所未有，这也提前终结了武汉地产上一轮景气周期，让行业直接进入‘去库存’新周期。”

过去5年，受益于武汉市经济稳定增长、城市化率快速提升，人口流入特别是留汉大学毕业生增加，虹吸效应不断增强，伴随着国家宏观经济降杠杆和稳杠杆，武汉市房地产市场走出了一轮波澜壮阔行情，行业主要核心指标保持高位运行。但2019年武汉市房地产市场开始回落，楼盘去化率逐渐降低，库存量逐步攀升，疲态已显。截至2019年12月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房16.8万套，库存面积达1897.8万平方米。根据《武汉市住房发展规划（2020-2022年）》，未来武汉还将新增供应7019万平方米，其中商品住房面积达5072万平方米，共计50.7万套。加上2019年底16.8万套，未来两年武汉商品住宅潜在库存接近68万套。

显然，如此庞大供应量，叠加百年不遇疫情，市场风险已显。

华中师范大学经济与工商管理学院副院长、教授陈淑云接受记者采访时表示：“目前房地产行业面临考验，特别是开发商高周转模式正遭受挑战，他们面临更大的是资金压力。如果现有调控政策仍不放松，疫情后武汉库存迅猛蹿升，市场将进入新的调整阶段。”

复盘武汉本次疫情起始、暴发到有效防控过程与感受，罗知说：“就我个人对地产市场感受，疫情期间很多人被要求居家隔离，大房子或有二套房就会更安全、更有健康保障。我觉得疫情后会有人想买二套房或换一个大房子，改善住房环境。这是一个潜在的市场需求，如果把它合理激发、释放出来，说不定对武汉房地产市场有利。”

但武汉目前的现状让罗知对市场预期，比疫情发生期间要悲观了很多。

她坦陈没有想到武汉会停工这么久，复工复产会遇到这么多的困难。目前，有些行业困境重重：产业链断裂、企业收入急剧下滑、裁员降薪、职员收入下降，导致消费与购买力迅速下滑。

罗知焦虑的说：“这一系列连锁反应所带来的负面效应可能比疫情暴发时所想的住房需求效应要大多了。”

目前，武汉房企一线负责人都在担心市场会有观望、弃购等负面情绪。

一位银行个贷部负责人在接受中国房地产报记者采访时说：“我们比较担忧的是有些购房业主因生意亏损、失业与收入下降而造成断供、断贷。”

如果今年房地产业急剧下滑，本来经济需要它去拉动和支撑的，反过来它却拖累脆弱经济或其他行业，武汉经济将难以承受之重。