东兴证券房地产行业3月统计局数据点评：供给驱动销售复苏，单月投资增速回

原标题：东兴证券房地产行业3月统计局数据点评：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正 来源：东兴证券

事件：4月17日统计局公布房地产行业数据，2020年前3月累计商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；累计新开工面积28203万平方米，同比下降27.2%；累计房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；累计到位资金33566亿元，同比下降13.8%。

我们对主要数据点评如下：

销售：如期复苏，驱动力仍来自供给端。3月单月商品房销售面积同比下滑14.1%，销售金额同比下滑14.6%，均较前值明显修复，显示行业正逐渐走出疫情影响。但3月成交均价仅为9006.5元/平米，同比下滑0.5%。我们认为行业销售下行的趋势并没有受疫情影响而改变，甚至略有加强，并且延续了2019年Q2以来由供给驱动销售的逻辑。当前的销售边际改善反映地更多是售楼处恢复营业、房企加强推盘这一因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。展望全年，我们认为销售面积同比增速或为-10%，销售金额同比增速或为-8%。

新开工：边际改善来自于复工，后续或仍视销售而定。3月单月新开工同比增速-10.5%，前值-44.9%。在疫情确定性冲击下，我们认为全年新开工很难保持高增速。保利和万科等龙头房企全年开工计划均较2019年实际值下滑，分别下滑13.7%和31.1%。当前的新开工主要来自于疫情后的正常复工。若后续销售反弹未超预期，新开工也难以超预期反弹，复苏节奏仍将视销售而定。

投资：3月单月投资增速回正，全年受竣工支撑。3月单月开发投资增速1.2%，而一季度GDP增速仅为-6.8%，凸显房地产对宏观经济的支撑作用。我们认为全年开发投资大幅度恶化的可能性较低，主因竣工交房受到合同约束，确定性较强，支撑开发投资。展望全年，预计开发投资同比增速+2%。

到位资金：融资端资金（国内贷款、自筹资金）和销售端资金（个人按揭贷款、定金及预收款）均有修复。国内贷款和自筹资金边际修复体现行业一定程度上受益于宽货币和宽信用，个人按揭贷款和定金及预收款边际修复和销售复苏相印证。我们预计今年房地产金融政策整体不会较2019Q3时更紧，而商业银行甚至会加强对房地产开发贷的支持。优质龙头房企和信用边际改善较明显的房企除受益于货币宽松带来的无风险利率下行外，信用利差也会有所下行，融资成本有望显著下行。

投资建议：当前房企业绩的确定性较强，且估值处于历史低位，政策微调宽松空间逐步打开。中期看，我们认为货币政策延续宽松，房企加权融资成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行业的可能性亦在提高；中小房企或出于流动性压力而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。我们看好主要在一二线城市或重点都市圈布局的房企。推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国；拥有“钱地人”三优势即高周转驱动经营杠杆、坚持一二线布局和灵活运用事业合伙人机制的万科A；可售货值充足、融资优势明显的