“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局

【“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局】4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”)，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域。

　　“意义重大，可比肩A股注册制”；“商业地产春天要来了”。

　　这个消息在基金圈内引发强烈反响，不少基金业人士在朋友圈庆祝。

　　4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”)，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域。

　　据国家发改委原副主任徐宪平测算，1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元，除非非经营性资产、折旧损耗。按照标准公募REITs产品发行，大概能盘活4万亿—12万亿元，意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资。

　　从全球REITs发展经验来看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产。去年中国证监会原主席肖钢曾撰文称，“在房地产行业从严调控背景下，房地产企业融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新融资工具会给房地产更多融资，进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素。”

　　“中央会综合考量房地产调控等诸多因素，这次在基础设施领域首先推进REITs试点，且并未将商业地产摒除在外，其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴，都是以实现持续稳定现金流为特点，并不违背‘房住不炒’，我们认为商业地产REITs的推出不远了。但这需要一定时间，每一个新产品的推出政府都需要经过时间谨慎评估。”

　　纾解地方政府对土地过度依赖

　　什么是公募REITs？ 通俗而言公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金，以能够产生稳定现金流不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

　　根据通知，基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　　国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点有利于盘活存量资产，将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，弥补投资资金不足，形成良性投资循环，是基础设施投融资机制的一项重要创新。

　　证监会有关负责人亦指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

　　程骁远认为，任何一个产品推出市场监管当局最关心的是其能否发挥作用，以及产品安全性。新冠疫情影响下，中央会提出更多刺激经济的举措，加大基建投资是必不可少环节。过去一段时间，基建主要由地方政府承担建设时，往往需要比较大资金来支持，按照以往发展模式，更多依赖土地收入，这与“房住不炒”会形成一个矛盾。因为若地方政府太过于依赖土地收入，必然对房价产生一定影响，长期对经济稳定性也会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理，有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖。基础设施REITs是国际通行配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

　　北京大学光华管理学院院长刘俏分析认为，中国经济发展长期依靠房地产和基础设施投资。以房地产投资为例，1999年至2018年，中国房地产投资增长超过30倍；以房地产和基础设施为抵押品，成为中国经济社会生活中信用扩张的主要方式。卖地收入更是地方财政收入的重要来源之一。然而，随着中国经济增长模式转型，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”，建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，引导资源有效配置。