专题｜2019年房企盈利能力报告—— 利润增速拐点确认，提质增效寻找转机

　　房企盈利面临下行压力，提质增效成为行业共识。

　　◎  研究员 / 朱一鸣、贡显扬、汪慧、李丹、睢晓莹

　　当前，各房企已相继发布了2019年度业绩报告，从财务数据来看，盈利指标整体表现并不乐观。一方面，行业利润空间持续受到挤压，利润规模增速随着2018年出现拐点，放缓趋势显现，2019年拐点进一步得到确认，继续下行。另一方面，高地价项目和资本化利息进入结算期，推高营业成本，整体利润率也呈现下滑趋势。总体而言，在行业整体增速放缓的趋势下，房企的盈利也面临了更大的挑战，如何维持盈利水平、提升自身盈利能力成为行业共同的课题。

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　　典型房企盈利指标总体表现

　　1.营收增速显著放缓，利润规模增长受到挤压

　　自2018年以来，在“房住不炒”的政策总基调下，房地产行业整体规模增速呈现下降趋势。受销售业绩增速放缓影响，2019年房企营业收入增速也明显下滑，叠加成本管控不及预期，营业成本增速放缓幅度甚微，利润空间持续受到挤压，利润规模增速较2018年进一步放缓，整体盈利水平下行。 从50家行业典型上市房企[1]的营收与利润规模来看，2019年整体营业收入为34427亿元，同比增长24.7%，增速较2018年的34.8%下降10.1个百分点。整体营业成本为24118 亿元，同比上升30.4%，增速与2018年基本持平，仅下降0.6个百分点，远低于营业收入增速下滑幅度。 在营业收入和营业成本双重挤压下，毛利规模增速下降趋势更加显著。50家典型上市房企2019年实现总体毛利润10309亿元、归母净利润3746 亿元，分别同比增长13.2%、14.9%，毛利增速较2018年大幅下降30个百分点，归母净利润增速也下降了4.9个百分点。

　　[1]50家行业典型上市房企：万科A、新城控股(601155,股吧)、金科股份(000656,股吧)、大悦城(000031,股吧)控股、中国恒大、碧桂园、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、旭辉控股集团、正荣地产、中梁控股、富力地产、融信中国、绿城中国、龙光地产、雅居乐集团、远洋集团、佳兆业集团、美的置业、中国奥园、新力控股集团、合景泰富集团、时代中国控股、中骏集团控股、路劲、禹洲地产、建业地产、越秀地产、建发国际、宝龙地产、首创置业、弘阳地产、保利置业集团、德信中国、当代置业、花样年、景瑞控股、力高集团、瑞安房地产、天誉置业、国瑞置业、朗诗绿色集团、大发地产、合生创展集团、银城国际、阳光1002019年，50家典型上市房企中营收增速放缓的超过半数、达26家，部分头部房企增速下降幅度处于高位，放缓趋势显著。归母净利润增速下滑房企占到六成，大发地产、德信中国等房企归母净利润增速降幅都较大。

　　2、整体利润率呈下行趋势，房企盈利能力面临压力从利润率来看，2019年房企盈利能力面临下行压力，整体毛利率、净利率、归母净利率均呈现下滑趋势，其中毛利率降幅最大。50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。加权归母净利率和归母净利率中位数分别为10.9%、10.5%，分别下降0.9个百分点和0.3个百分点。

　　多数房企利润率下行，处于规模扩张期的成长型房企面临更大的盈利压力。50家典型上市房企中，毛利率、归母净利率下行房企分别达到37、35家，占据大比例份额，反映出房企利润率普遍下行的现状。在当前市场竞争格局下，头部房企受益于行业集中度上升红利，而中小房企则在拿地、融资等方面面临较高的成本压力，盈利能力备受挑战。特别是处于规模扩张期的成长型房企，在高周转模式下通常采取“以价换量”策略，增收不增利的现象也常有，这类房企利润率普遍较低，利润水平难以维持，面临下行压力。例如，大发地产自2018年上市以来，销售规模扩张迅速，2017-2019年年均复合增长率达126%，在高周转模式下，2019年毛利率为22.9%，净利率也仅为8.1%，归母净利率为7%，均处于行业低位。随着大型房企将重心转向提质增效上，房企盈利分化趋势也将越来越明显，成长型房企在规模扩张中如何平衡增长质量，将成为是否可持续发展的关键问题。