热点二线市场调研纪要（八）南昌篇

　　文／研究员    谢杨春、李思潼、睢晓莹

　　【调研感受】

　　没有支柱产业支撑，城市形象仍有待提升。

　　老城区比较破以及拥堵，新区人气不足。

　　非限购区域热度高，整体商业配套不是非常成熟。

　　整体房价逐年上涨，九龙湖区域投资客较多。

　　商办类物业去化问题严重。

　　老城区刚需客群购买力强劲，新区投资价值需经长期释放。

　　“江、项目配套、学区”是南昌买房客户关注点。

　　客户对房企品牌、规模尚无明显偏向，主要看价格和口碑。

　　主力产品是刚需和刚改。

　　上半年企业拿地的热情比较高

　　01.市场综述

　　刚改、自住需求为主

　　非限购区域市场热度高

　　2019年春节过后南昌进入传统楼市旺季“金三”、“银四”，市场回暖，楼市成交量整体处于平稳且有所上涨态势。但区域热度分化明显，随着城市板块的扩张和中心城区楼盘稀缺性的彰显，住宅成交热度偏向近郊，主要集中在九龙湖、青云谱、南昌县及新建区，特别是非限购区九龙湖成交量领跑主城区。此外，中心城区部分项目出现一、二手房价格倒挂，但并不具备普遍性。当前南昌市场适销产品多为100-120平方米三房，以本地及周边县市客群改善自住为主，且更为偏好“江、学区、配套完善”的项目。

　　区域上，红谷滩新区近十年发展迅猛，已逐渐成为城市CBD中心，其房价直逼东西湖等老城区。九龙湖则由于不限购，在市政配套和规划预期利好下投资客居多，坊间有言“十年红谷滩五年九龙湖”，可见市场对该板块的预期十分高。新城区规划虽然有诸多利好，但实际配套空虚导致空置率偏高，居住氛围不强值得警惕。此外，值得注意的是，目前南昌商铺和写字楼是存量较大，属于去化的重灾区，特别是红谷滩和高新区最为严重。

　　整体而言，南昌主城区成交量依然能保持在年均500万平方米左右，成交主力仍是不限购区域，特别是九龙湖，占到全市成交四分之一体量。价格上，新旧城区价格并无太大差异，但受限于教育、商业配套等落地不足，整体呈现出旧城堵、新区空的局面。无论是从实际市场价格还是土拍地价来看，各板块的最高限价都在不断提高，预计下半年房价或许还有小幅上涨的迹象。

　　02.区域发展规划

　　“一江两岸”，南北两城

　　“新区空、旧城堵“

　　南昌以赣江为界，分为“一江两岸”,赣江以东为老城区，以西为新区，并启动城市环线规划构建，整体形成了拥江而建、先发展两边再到中间的“剪刀”城市格局。新城区以万达广场为中心,高铁西客站和省市政府都已落地，基建道桥十分便利，规划充足但实际城市配套匮乏；旧城区配套齐全，学校、医院集中但城市拥挤发展实则再无空间。交通方面全市规划建设4条地铁，目前1、2号线已开通运行，预计明后两年将陆续完成地铁3、4号线的贯通。

　　03.调控政策

　　部分项目通过精装

　　绑车位等手段突破限价

　　2019年南昌楼市政策并无太大变化，限购、限售、限价、限贷依然存在。市区除新区九龙湖、象湖以外本市户籍限购1套，非本市户籍需连续2年缴纳个税或社保限购1套。限售方面按签订购房合同起算周期5年，按拿到产证起算满2年可上市交易。目前各区域无统一限价标准，各项目限价随拿地价而定，早年拿地的项目不限价。目前突破限价主要靠精装修或者捆绑车位，早前还存在价外款的方式。限贷方面，首套房首付比例不低于3成，利率上浮10%～20%；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮20%~25%。

　　04.棚改规模

　　当前房屋安置为主

　　青山湖高铁新区为旧改热点

　　旧城区改造稳步推进，全市去年棚改量约29000套，今年略有减少但仍有27278套。目前青山湖高铁新区为旧改热点，棚改安置方式由此前货币安置为主改为采用实物安置为主。

　　05.区域房价

　　东、西湖区房价领跑全市

　　红谷滩、九龙湖两区涨势凶猛

　　上半年南昌整体住宅均价约14500元/平方米，创近5年新高。中心主城东、西湖区房价领跑全市，高达18000元/平方米以上，其中朝阳新城一、二手房价倒挂，东湖区八一广场板块部分学区房均价涨至3万/平方米左右；红谷滩区自2000年以来房价翻了10倍，上半年因联泰天禧项目限价原因，拉低区域整体价格位居第二；九龙湖新城5年间房价翻了3倍，省政府迁入后带动房价涨至15000-16000元/平方米。

　　06.客群结构

　　本地自住客为主

　　郊县客户占比提升至4成