深圳房价上涨背后：“房抵经营贷”有多少灰色地带？

《中国经济周刊》 记者 邓雅蔓 丨深圳报道

监管层终于对“房抵经营贷”出手了。

4月21日，深圳银行业监管部门开启全面排查房产抵押经营贷款的资金流向，重点审查房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务，但并未要求银行收回近期的房产抵押经营贷。

3月以来，深圳的房地产走势似乎与经济形势出现了脱节，深圳南山、宝安、罗湖和光明新区等地区的房价纷纷创历史新高。

一方面，受全球疫情影响，深圳的写字楼空置率上升，企业倒闭、停业和退租潮在蔓延；另一方面却是深圳豪宅与新盘引千人摇号抢购，价格“独领风骚”，甚至超过北上广。

4月20日，中国人民银行深圳中心支行下发通知，要求各个银行自查房抵经营贷违规流入房地产的情况，包括借贷人的贷前、贷中和贷后等情况。

这些本应该用来扶持实体经济的优惠性贷款，是如何一步步流向房地产市场的？《中国经济周刊》记者通过深圳房产中介、金融借贷从业人员和购房者深入调查，发现这背后的利益链条上至少潜伏着三个灰色地带：抵押垫资、借公司壳搞经营贷、假离婚炒房。

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

经营贷是如何流向楼市的？

3月以来，在广东经营服装工厂的王先生陆续接到一些房产中介和贷款公司的电话，询问其是否有需求贷款买房。

“他们说，买房的贷款除了‘经营贷’之外，还有‘企业纾困贷’‘三农项目’和‘小微扶持’等名义的贷款可以选。”王先生告诉《中国经济周刊》记者，目前他的工厂经营业绩不佳，成本却一直消耗着，中介帮忙贷款买房的提议对他确实有一定吸引力。

毕竟，企业经营贷利率要比正常的房贷便宜多了。“目前企业经营贷的利率已经从6.5%降到4.7%左右，我在深圳供的房贷利息差不多是10%。”王先生告诉《中国经济周刊》记者，除了利率下降，以往经营贷要求必须5年内偿还结束的限制也放开了。

去年11月，王先生在深圳花费约650万元买了一套小户型房子，房贷利息差不多要还60万元。截至今年4月中旬，这套房子的价格已经涨至750万元左右。

疫情爆发以来，为扶持实体经济，尤其是中小微企业的发展，央行对中小银行实施定向降准，释放长期资金4000亿元。

各大商业银行纷纷“应声”提升贷款规模。以建设银行为例，3月30日，中国建设银行行长刘桂平在业绩说明会上表示，2020年，建行将新增贷款1.5万亿，其中公司类贷款6850亿元，个人住房按揭贷款5700亿元。

“低利息+限制放开”使得经营贷对于当下的房地产市场充满了吸引力，在深圳，其背后利益链条开始构建起来。其中，对于“炒房团”而言，最常见的操作模式是：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……

即当你手里有房产无现金，又想在深圳多添一套房子，就可以把自己的房子抵押出去，办理经营贷。

“手上钱不够，可以通过垫资公司来解决。”一位在深圳从业约11年的房产中介人士向《中国经济周刊》记者举例，比如，购房者已有房产的评估价值是800万元，未清偿贷款80万元，垫资公司便可垫付80万还清贷款，再找金融公司为购房者搞一个符合要求的公司身份，以便利于购房者拿到抵押经营贷。

如果抵押经营贷办理成功，购房者便可以拿到评估值的7成左右资金：560万。还完垫资公司和金融公司的垫资和业务费，剩下的400多万足以在深圳南山区首付一套小户型房产。

如果购房者手上有现金而无房产，那办理经营贷后将为其大幅节约购房成本。“目前经营贷的利息要比房贷便宜一半左右，所以人们希望通过公司名义办理经营贷买房。”上述经营服装的王先生举例，比如，来自股市的购房者往往手上现金较多，现阶段会希望通过房产保值，又想利息最小化，就会想办法办理经营贷。

现金购房办理经营贷的过程与第一种情况相似，区别只在于，购房者出的不是抵押房产，而是4成首付款。

“垫资公司可以帮你出剩下的6成，拿到经营贷的7成之后，再把钱还给垫资公司就行。”上述中介这样告诉记者，出于对交易风险的考虑，垫资公司最多出到6成左右，它不可能超过经营贷拿出的7成。

他还表示，垫资赎楼在深圳房地产市场非常常见，所谓垫资公司，其实可以直接理解为担保公司或者金融贷款公司。

金融贷款公司发的垫资操作流程

4月19日，记者通过房产中介提供的线索联系了几家号称可以帮助个人获得“公司”买房资质的公司，发现几乎都是成立不到5年的中小型金融公司。