疫情后的这波市场行情，哪些城市能持续？

2016年以来，由于市场发展阶段及供求关系等因素的差异，在因城施策导向下，城市间市场行情呈现出周期性轮动特征。而进入2020年，新冠疫情席卷而来，为防止春节期间人口大迁徙加剧疫情传播，全国各地普遍实施交通管制及商业营业限制措施，多数经济活动处于“暂停”状态，在此影响下，不同城市房地产市场行情又将呈现怎样的变化呢？

Part 1

疫情冲击下

部分中西部省市市场规模全面调整，东部沿海城市走势分化

疫情冲击下，全国房地产市场出现全面调整：据国家统计局公布的数据显示，2020年1-2月，除内蒙古自治区房地产开发投资额同比持平外，其他省（自治区或直辖市）开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积、销售额均不及去年同期水平，且有半数左右省市商品房销售面积及新开工面积同比降幅在四成以上。

图：2020年1-2月各省区市商品房销售面积同比缩减情况

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

通过对前俩月各地新冠疫情感染病例及商品房销售面积同比缩减幅度的对比，不难发现，以湖北、重庆为代表的中西部省市及江苏、广东等东部沿海省份，疫情形势较为严峻，在严格的疫情防控措施影响下，其房地产市场规模缩量也更为明显。

图：1-2月各省不同能级城市商品房销售面积同比缩减规模示意图

数据来源：国家及各地统计局，中指研究院综合整理

而通过对城市能级的进一步分解，疫情对不同区域大中城市与三四线城市房地产市场的影响存在一定程度的分化：湖北、四川、安徽等中西部省份，区域内大中城市及三四线城市在疫情冲击下销售面积缩减幅度均较为显著；而疫情较严重的部分沿海省份中，市场规模的明显减量则主要表现在三四线城市，大中城市受益于大规模刚需托底及疫情背景下高能级城市资源优势进一步凸显，房地产市场整体表现出一定韧性。

Part 2

短期趋势

东部热点二线城市面临较好发展机遇，外向型城市市场存隐忧

目前，在社会各方的协同努力下，我国国内疫情防控已取得阶段性重要成效，而3月以来随着国内疫情的明显缓和，各行业复工复产节奏加快，房地产市场也有所恢复。

表：重点城市商品住宅周度平均成交面积（单位：万平方米）

数据来源：CREIS中指数据

据中指数据显示，2月下旬以来，随着线下售楼处逐步开放，加之社会恐慌心理有明显缓解，多区域重点城市商品住宅周度成交面积普遍有所回升，但不同城市回升幅度存在一定差异。

疫情扩散期置业需求受营销渠道阻断影响被搁置，随着疫情的缓和，延迟需求逐步入市带动市场规模短期明显回升，这将是全国多数城市房地产市场的阶段共性，但恢复的具体幅度及持续性如何，仍要结合城市自身房地产市场所处阶段、短期变化、人口吸引力及政策规划等要素综合判断。

长珠三角核心城市供需两端向好，市场回暖较快且具备可持续性

以深圳、杭州、苏州等地为代表的长珠三角核心城市近期房地产市场表现较为突出，不仅商品住宅成交规模恢复较快，同时宅地竞拍热度也相对较高。综合来看，此类城市房地产市场整体热度的回升由多方因素共同推动。

首先，宅地供应持续改善，为市场发展提供了可靠的先行条件。住宅市场库存不足一直是限制东部热点城市市场规模提升的一大壁垒，受益于本轮调控在供给端取得的明显成效，近几年东部热点城市土地供应情况已有所改善。

图：深圳、杭州商品住宅销售面积季度同比及新房价格季度累计变化