克而瑞张则涛：2019年上半年青岛房地产市场分析及走势预判

提要：7月20日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，天泰集团协办，以“新科技、新产城、新势能”为主题，聚焦半岛城市群的百强优采供应链合作大会在青岛鑫江温德姆酒店举办。会上，克而瑞青岛机构首席分析师张则涛对2019年上半年青岛房地产市场分析及走势进行了预判 。

　　近日，山东发布了2019年新型城镇化的具体任务，明确进一步发展山东半岛城市群。作为半岛城市群中心的青岛，肩负着增强山东全省竞争力，提升城市群增长极，实现山东半岛城市群跨越发展的核心责任。2019年已过半，青岛的房地产市场及产业链上下游企业，在如此的机遇和挑战下，又有何样的变化？

　　7月20日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，天泰集团协办，以“新科技、新产城、新势能”为主题，聚焦半岛城市群的百强优采供应链合作大会在青岛鑫江温德姆酒店举办。来自万科、华夏幸福、和昌地产、中梁地产、新城控股、金地集团、首创置业、祥生集团等50余家房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共300余人齐聚一堂，共议“新科技、新产城、新势能”，参访天泰集团桃花源项目，并开启“黑科技”竞技舞台，探寻产业合作新机遇。

　　克而瑞青岛机构首席分析师 张则涛

　　会上，克而瑞青岛机构首席分析师张则涛对2019年上半年青岛房地产市场及走势进行了分析与预判 。

　　以下为演讲实录：

       张则涛：

　　一、调控之“道”

　　1、“稳”字当头。首先看一下2019年以来有关房地产总体的调控逻辑，调控的主基调是房住不炒。在这个前提下“稳”字当头，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性。市场政策呈现“高压低托”的调控逻辑，启动预警机制，热点城市政策加码，非热点区域微调放松。

　　2、信贷先松后紧。4月底政治局会议后，各大银行房贷利率收紧，首套房利率回弹。6月全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%。全国首套房贷利率水平在5月达到2018年以来最低水平后，开始触底反弹。二套房贷款利率的变化紧跟首套。6月，全国二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨1BP。各城市二套房首付政策基本未变。在企业端，最近我们也看到，国家对房企的融资也是进行一些收紧。6月份银保监会主席，对于居民端的负债，包括房地产企业的融资提出了警示，包括信托、海外发债。对房企的收紧，其实也是由于今年上半年的土地市场过热造成的。这些形势决定了下半年整个房地产信贷是会偏紧的，对市场来说应该不是特别有利的因素。

　　3、人才争夺激烈。较其他二线城市，青岛人才落户政策推出速度与力度相对保守。青岛出台人才落户政策比西安、郑州、济南晚了将近一年，是在2018年出台的，没有占得先机，整体来说人才落户政策方面青岛相对保守，每年的人口增长在10万人左右。

　　4、本地调控政策微调。上半年青岛调控政策有所松绑，如高新区暂停公证摇号，公积金二次申贷取消两年限制等；针对潜在的矛盾，有市场监管加强的趋势。针对市场面，青岛要求以交付标准制作样板间。因为政府也要防止未来开发商和购房者之间出现纠纷。不久后，青岛西海岸新区也对区域内房地产开发企业提出了样板间“所见即所得”的要求。

　　5、政策松绑预期推高。相较于重点二线城市，青岛调控政策较为严厉，有一定的政策放松空间。

　　总体来看，稳字当头的趋势，整个市场也决定了必然是小幅波动，如果过热了就需要一些政策平抑，如果过低了，未来应该也有政策托底。另外，整个信贷融资是偏紧的，对房地产有一个定向的调控。再者，青岛市场未来的趋势，我们认为会有一些适度的调节，因为市场的压力是比较大的。

　    二、市场之“变”

　　1、土地市场。a、宅地价格显著上涨，房企拿地热情高。上半年青岛土地市场非常火热，各大开发商对青岛的投资也是非常有热情的，这和全国范围内大开发商回归一线、回归热点二线城市大趋势也是一样的。上半年青岛土地市场延续高供应，涉宅用地成交总建筑面积1104万平米，同比上涨47.8%，成交金额达到403亿元，创近年来新高。b、西海岸、城阳、即墨、市北开闸供地，胶州供地节奏放缓。土地供应集中在西岸及北岸城区，西海岸新区、城阳区、即墨区供应规模显著增长，胶州市供应规模大幅萎缩。主城区范围内，李沧、崂山供地节奏放缓，市北区开始集中供地，上半年涉宅地成交建面50万㎡。c、涉宅用地成交楼板价环比上涨27%，底价成交为主流。上半年宅地价格进入上涨通道，平均成交楼板价达到3650元/㎡，环比上涨27.4%。土地溢价率进一步走低，整体溢价水平仅为1.2%，土地底价成交成为主流。