国盛证券：竣工确定性最强，全年仍将维持 5%以上增速

乐居财经讯 李礼 3月17日，国盛证券发布统计局 2 月数据点评。

统计局公布 1-2 月房地产投资和销售数据，数据全面大幅回落。商品房销售额 8203 亿元，下降 35.9%，销售面积 8475 万平方米，同比下降 39.9%。房地产开发投资 10115 亿元，同比下降 16.3%，房屋新开工面积 10370 万平方米，下降 44.9%，竣工面积 9636 万平方米，下降 22.9%。

数据回落在预期之内，疫情缓和后也都将上修，核心在于判断各项数据的上修空间大小。受疫情影响，房地产本年 1-2 月数据均大幅回落，销售和开工降幅在 35%以上，投资、竣工和到位资金也有 15%以上的降幅，核心原因在于项目无法进入正常的施工节奏和销售节奏。随着疫情缓和，数据也将有所上修。站在当下，问题的核心在于，哪些数据的确定性更强、上修空间更大。

竣工确定性最强，全年仍将维持 5%以上增速。竣工是房企生产过程的最后环节，也是受到合同义务约束最强的环节，受到房地产市场的影响也最小。基于 16 年至 18 年销售数据、19 年施工投资数据，我们认为本年竣工确定性仍强，上修趋势不变。同时，考虑到普遍性抢工带来的人机料短缺，我们适当下调全年竣工增速至 5%，前低后高，持续修复。

竣工确定性带来施工投资确定性，投资下行空间小。房地产投资主要由施工投资和土地购臵决定，二者合计占比平均在 85%左右。施工投资方面，竣工前的施工高峰会带来施工投资的较高增速，且较少受到销售影响，预计全年增速位 10%左右；土地购臵虽有较大的不确定性，但由于占比不高，因此对开发投资拖累有限。我们预计本年土地购臵费增速为-10%以上，则本年地产开发投资增速大致为 4%到 5%，下行空间较小。

销售开工变数大，政策是重要变量。按照我们之前的判断，19 年和 20 年的销售来自于供给推动，因而去化率持续下行。反过来，销售去化率也是决定房企开工决策的核心变量。从短周期看，当前销售仍处下行周期，后续政策的方向和力度将在很大程度上决定销售和开工。如果政策维持当前的基调，预计全年销售和开工均有 10%左右的降幅。

供给端宽松对冲需求端下行，到位资金料将回暖。到位资金可大致分为需求端（定金及预收、按揭）和供给端（国内贷款、自筹资金）。需求端受销售下滑影响，增速预计持续为负，供给端则受益边际宽松，增速可能上修。总体上看，我们认为到位资金增速有望上修至-5%左右。

投资建议。竣工的确定性带来房企业绩的确定性，在当前内外不确定性均有所提升的背景下，房企有望享受确定性溢价，估值和业绩同步抬升。同时，本年调控政策方向仍然是边际放松，地产股从估值、股息率等各方面看，都具有明显的吸引力，可谓攻守兼备。推荐金地集团、金科股份、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、保利地产、万科 A。同时，竣工将带来物业管理行业中短期的确定性成长，建议关注物业板块。

风险提示：销售下行幅度或节奏超预期，疫情影响超预期，政策超预期收紧。