西南证券：降准正式打开利率下行通道 明确看多地产股

[摘要]开发贷收紧表明资金端调控进入尾声，降准释放流动性有利于推升融资成本走低，城市更新有望打开行业发展空间，中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础，重申地产股中长期底部确认，维持板块“强于大市”投资评级。

政策方面：

9月4日国常会提出要“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”，9月6日，央行宣布将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），并额外小范围定向降准1个百分点（于10月15日和11月15日分两次实施到位）。央行此次降准释放流动性约9000亿（含定向降准1000亿），有利于提升货币宽松政策的传导效率、降低银行负债端成本、推动实体经济融资成本走低。在控房地产资金端控到开发贷之后，我们在上周投资观点提示了“控资金端接近尾声”了，后面就应该是放水了，此次印证我们的观点。同时，我们判断此次降准也只是个开始，后面可预期的是央行通过降低MLF利率的方式引导贷款利率进一步下行，通过信用体系的建立引导融资需求。

那么第二个问题，“去杠杆+放水”的政策组合对房地产的影响到底是什么样的？短期从股票的角度来看，去杠杆控资金端控到了开发贷，说明利空政策接近到尾声（能控的基本都控完了），这次货币放水即便对地产股不形成直接利好显然也不是利空（客观地讲间接上形成一定利好），所以边际上是企稳向好的；中长期从行业的角度，如果对房企资金端一直严控下去（是不是一直严控还不好说，政治局会议是短期不刺激经济而放松房地产），可能会出现三个结果：1）房企调低合理的净负债率，加速销售回款减少购地支出，一些主动选择去杠杆降负债的企业可能会变得更加安全，但因融资收紧再次被动借很贵的钱（负债率进一步增长、融资成本进一步提升）的房企值得警惕；2）对购房需求端影响比较复杂，一方面房价不涨或涨的慢会显著降低投资客的投资意愿，另一方面二手房价格政府也没法控制，一些中心城市二手房在3年后能涨的预期还是有的，在真实购房利率（跟随LPR)降低的情况下二手房市场可能会回暖（比如近期的深圳），带动新房和二手房价差扩大导致新房的销售也走高；3）土地市场回落，土地成交价可能和可预售房价收敛平行，拿地对资金成本高、销售管理费用高企、周转速度慢的房企而言不再是赚钱的生意，中小房企及部分地方国资房企退出市场，房企并购及合作开发，分拆子公司上市从单一开发主业过渡到控股集团可能成为趋势。

9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，从10个方面深化改革，比较重要的多看点：1）支持整体连片改造（包括旧城镇、旧村庄、集体和国有建设用地混合改造等）；2）降低用地成本，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款；3）强化行政司法保障，权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的共有人签署了补偿安置协议的可以申请人民政府裁决限期执行等。这对广州、东莞、惠州等地城市更新项目有明显的促进作用，深圳的旧改还需要观察是否会作出相应的调整，总体上而言有利于城市更新储备项目较多的房企。

市场方面：

上周主流房企披露8月销售情况，不少房企同比增速明显改善。万科单月销售441亿，同比增长15%；碧桂园8月权益销售额468亿，同比增长49%；中国恒大8月销售478亿，同比增长19%；融创单月销售513亿，同比增长27%；世茂房地产单月销售215亿，同比增长39%；中南建设单月销售151亿，同比增长18%；金地单月销售165亿，同比增长46%。年初累计同比表现较强的有万科、保利、中海、世茂、招商、金地、阳光城、金科、远洋、奥园、龙光、佳兆业和华发等。另外，根据我们跟踪的43重点城市来看，上周（2019年第36周）新房销量环比增长7%（一线环比减少27%、中心城市环比增长27%、被辐射三四城市环比增长2%、其他三四线环比持平）；8月整体上看新房销量环比减少13%（一线环比减少8%、中心城市环比减少17%、被辐射三四城市环比减少16%、其他三四线环比持平），8月同比增长12%（中心城市表现最强，同比增长20%）。

投资建议

开发贷收紧表明资金端调控进入尾声，降准释放流动性有利于推升融资成本走低，城市更新有望打开行业发展空间，中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础，重申地产股中长期底部确认，维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、华夏幸福、金地、保利、中南、华发、荣盛、阳光城、蓝光”等，港股通推荐“融创中国、碧桂园、佳兆业、旭辉、宝龙、融信、金茂、龙光等。

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