泛海割尾自救 民生证券“引战”迁沪

12亿美元出售洛杉矶项目

撰文 | 麦可

面临巨额到期债务压力，泛海控股（000046.SZ）加速出售海外资产，旗下民生证券引入战略投资者的工作亦开始落地。

洛杉矶泛海广场位于洛杉矶市中心，总建设规模约24万平方米，是一座拥有购物中心、五星级柏悦酒店及精品公寓的商业综合体，目标是打造美国西海岸的“时代广场”。但是，2015年初开工、原预计2018年完工的这个项目，因国内监管环境突变以及泛海资金链吃紧，至今未能竣工。

最新公告显示，泛海控股打算将洛杉矶泛海广场项目出售给关系亲密的弘毅资本，交易总金额为12亿美元。值得注意的是，今年1月，泛海控股曾与稳石投资（SPF Capital）签署协议，以10.06亿美元出售该项目，时隔两个月泛海控股又选择了新的买家。

弘毅资本是联想控股旗下的PE产投平台，近年来重点发力地产金融业务，频频出手商业地产投资。2020年初，弘毅资本历时近两年完成了对北京合生国际大厦北楼项目的收购，据称这是北京近年来最大的写字楼单体交易。

泛海控股实际控制人卢志强曾出手助力联想改制，目前其控股平台中国泛海是联想控股的第三大股东（持股16.97%）。

泛海控股此次出售的洛杉矶泛海广场项目，是泛海过去几年布局海外的重点项目之一。

2014年起，泛海系以泛海控股为核心启动转型，欲打造“地产＋金融＋投资”的国际化集团。泛海系加码海外投资，除以巨资收购美国的IDG集团外，重点还是泛海控股在美国的地产布局，共涉及5个城市7个项目。

泛海的这些海外地产项目，计划总投资高达77.55亿美元，其中洛杉矶泛海广场计划投资18亿美元，旧金山泛海中心计划投资29亿美元，上述两个项目已分别在2015年初、2016年底开工，但均未竣工。

泛海控股公告显示，2014年11月和2017年5月，泛海控股分别以2.96亿美元和3250万美元分两次收购洛杉矶项目资产。据东方金诚对泛海控股的信用评级报告，截至2019年6月末，泛海控股对该项目已计入的投资为3.57亿美元，在建项目已投资额约14亿美元。

明显看来，泛海这笔交易肯定是亏了。到底亏多少呢？

据开元评估公司截至2019年10月31日基准日的评估报告，洛杉矶项目账面资产合计11.3亿美元，评估值为11.5亿美元。今年1月打算以10.06亿美元出售洛杉矶项目时，泛海控股称，交易预计产生资产处置损失约为19.1亿元人民币（约合2.7亿美元）。

因此，假若以12亿美元出售，泛海控股还是没赚钱。不过，弘毅资本给出的条件要比上一个买家更为宽厚。

根据弘毅资本与泛海控股签署的框架协议，项目将在2020年6月30日完成尽调后交割，交割时先付7亿美元，剩余5亿美元作为盈利能力款：交割三年后如果项目的内部净收益率超过20%（IRR里程碑），弘毅需要支付超过IRR里程碑的金额，最高不超过5亿美元。

两个月前，洛杉矶项目打算卖给稳石投资时，10.06亿美元的交易金额也是分两期支付：6.3亿美元的首期款＋3.76亿美元的盈利能力款，但盈利能力款的IRR里程碑为25%的内部收益率。

对比之下，弘毅资本提高了总对款和首付款，降低了兑现盈利款的IRR，让泛海不至于损失太大。

另外值得注意的是，泛海今年4月、7月分别有规模为2.8亿美元、4亿美元的债券到期。弘毅资本如果能如期在今年7月支付7亿美元的首付款，将正好能帮泛海度过难关。

泛海债务危机

卢志强亲手主导的泛海转型，终因宏观环境变化，这两年陷入与海航、万达等激进扩张巨头类似的流动性困境。

泛海系的母公司为卢志强控制的中国泛海，涉足地产、金融、高科技及投资等，地产与金融资产集中于泛海控股，高科技主要是2017年收购的IDG集团，投资板块主要持股公司为民生银行、联想控股等。

陷入流动性危机后，泛海控股去地产化加速，目前核心业务基本以金融为主。去年初，泛海控股向融创出售京沪项目后，有息负债从2018年底的1216亿元降至2019年6月末的895亿元，其中短期有息负债约350亿元。