2月中国商业地产融资报告及排行

观点指数 2020年初的疫情让地产行业销售业绩骤降，给商业地产带来的影响也是前所未见。虽然三月陆续复工让各大商场稍有回暖，但大街上还是能明显看到人流的稀少，商场里也是门可罗雀。

疫情期间，电商和社区商业的消费成为主流，也影响了不少人的消费习惯，一定程度上或许会给商业地产的未来发展带来进一步冲击。各大商业地产运营商在运营管理上需要进行调整，适应骤变的市场。

众所周知，商业地产开发周期长、资金投入大，疫情让资金本就紧张的发展商们雪上加霜。在此环境下，1-2月房企融资发债有所增加，多数均为偿还原有债务，缓解资金难题。

根据iFinD数据显示，1-2月属房地产开发（根据申万行业二级分类）的发行人共发行债券1163.45亿元，境外发债达217.84亿美元（约1548.82亿人民币），合计2712.27亿人民币。

单就2月来看，房企实际发行债券471.53亿元，较1月691.92亿元同比下降32%；而2月房企境外发债为36.26亿美元，仅为1月181.58亿美元的20%。公司债及境外发债基本全部或部分用为偿还现有债务用途。

其中，1-2月商业地产企业境内发债的共有13家，共发行境内债券170.9亿元，境外债券38.3亿美元（约268亿元），合计约438.7亿人民币。单就2月来看，商业地产企业境内发债85.4亿元，与1月85.5亿元持平；境外发债为8.13亿美元，约为1月30.13亿的27%。

数据来源：Wind，观点指数整理

值得注意的是，佳兆业在1月宣布发行5亿及3亿美元优先票据，利率分别为10.5%及9.95%；2月中旬，再次发行了4亿美元票据，该发行受到机构投资者热捧，最终认购总额超过21亿美元，票面利率6.75%，创该公司发债成本新低。

尽管商业地产在1-2月受到不小打击，但资产价值还是不容小觑。

据观点指数统计，1-2月计划以商业地产为底层资产的资产证券化产品共有13例，融资总额达216.3亿元。其中，融资金额最大的为万达的“招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划”，融资额达39亿元。

2020年1-2月商业地产资产证券化统计

数据来源：iFinD，观点指数整理

从单月来看，2月份商业地产资产证券化产品为6例，融资金额141亿元，同比增长近87.3%；而1月份发行7例，金额普遍较小，融资总额为75.3亿元。

数据来源：观点指数整理

从底层资产业态分布来看，购物中心类占比最大，融资达114.7亿，占全部资产证券化产品的53%。酒店类资产占比最小，仅碧桂园的“十里银滩酒店资产支持专项计划”一单，融资额为5.25亿，占比2.45%。

聚焦大宗交易方面，1-2月大宗交易共有11单，交易金额达236.34亿元。其中，交易金额最大为北京LG双子座大厦，达80.46亿元，由新加坡政府投资公司GIC接手。相比2005年建设投资的4亿美元，增值了近50亿人民币。

2020年1-2月商业地产大宗交易统计

数据来源：观点指数整理

从业态分布来看，最受欢迎的资产依然是写字楼，交易金额达93亿元，占总金额40%。尽管疫情不可避免给写字楼空置率带来影响，导致整体市场供大于求，但是也给投资者们提供了更好的机会，以低价收购优质资产，实现逆周期增长。