深圳的房价到底是涨了还是跌了？真相来了……

深圳楼市有些邪门，在新冠病毒长达3个月的努力下，深圳的房价非但没有被打下来，反而上涨了。

在当下的时间节点，业主和购房者都有些懵了，买房，还是卖房，这是一个问题。

经过看房团的调查发现，深圳除了少部分热点区域出现上涨，大部分区域很难有涨幅，甚至出现不同程度的下跌，我们对未来几个月的深圳楼市不能盲目乐观。

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深圳楼市的2种态度

疫情下，深圳房价不降反升，这是非常具有噱头的话题营销。

现在自媒体泛滥，有时为了抓人眼球往往忽略事实，犯了“用个体代表整体”的错误。事实上，深圳确实有一些片区或项目出现价格的逆市上涨，它们普遍是以下几个情况：

1、学区房

天大地大，孩子的事儿最大，即使在疫情期间，学区房也是硬通货。

每年春节后，都是学区房的交易高峰，但是疫情把人们关在家里整整2个月，这两个月积累的学区房需求，会在3月份疫情得到控制后集中爆发。

接下来就自然出现“狼多肉少”的局面，不仅房源少，看房不便，而且很难谈价格，一些小户型的学区房，价格屡创新高，如罗湖区的湖贝片区、福田的香蜜湖片区、龙华的红山片区，都出现5%-10%的价格上涨。

2、火热的光明区

光明区的故事比较多，凤凰城、科学城、大学城、高中城、科创走廊、南山后花园…………

自去年年末，这里备受刚需和投资者的青睐，买房靠抢，只要新房入市便会“秒光、日光”，今年光明区第一个新盘也受到了广泛的关注。

在疫情之下，真正影响光明区房价的是一些项目突然被划入深实验的名校学区（小学），这大大增强了玖龙台、传麒山、光明大第、星河天地等业主的信心，把二手房价格挂的高高的，据说最高挂到14.7万。

3、宝安有小区业主哄抬房价

近日，据宝安日报报道，宝安区住建局收到市民反映：泰华阳光海小区有业主哄抬房价的情况。

据了解，该小区二手房委托均价大多在8万－9万元之间，也有个别委托挂牌价明显与市场实际价格不符。

随后，工作人员对相关中介机构作出劝诫，不得参与哄抬房价活动，目前宝安区住房市场价稳量增，市民也应该保持理性消费。

我们看到的深圳“房价上涨”，90%都是以上情况，要么是名校的学区房，要么是光明、宝中这些热点区域，但这些个体能否代表深圳这个整体？答案是否定的。

目前深圳房信网已经不再公布每个星期的成交价格，我们想查询深圳各个区域、各个小区的房价走势，只能到链家、乐居、Q房、安居客等第三方中介平台。

在安居客上，我们可以查询到深圳不同区域房价下跌的小区排名，这个数据虽然不能保证百分百准确，但仍具有一定的参考价值。

数据来源：安居客

我们只截取了每个区跌幅前10名的小区，发现几乎每个区都存在相同的特点：

1、别墅产品、旅居产品经常榜上有名、而且跌幅特别大，最高接近30%，如福田的发展兴苑、南山的中信红树湾、波托菲诺纯水岸等等，即使地段处于核心，拥有不错的景观资源，也很难抵御疫情的影响；

2、商务公寓、写字楼也是最先挺不住的，2000年之前的老旧住宅，如果没有学位地铁，价格也呈现出5%-10%左右的下跌；

3、疫情下的深圳房价，不是不降反升，而是呈差异化的上涨和下跌，而且这些下跌的小区，普遍已经在2019年持续上涨1年后，在今年疫情影响下，从1月份开始下跌，持续到3月份，如下图福田区的发展兴苑(别墅)、南山区中信红树湾（北区别墅）。

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短期的深圳楼市不宜盲目乐观

今年2月末，那时疫情还没有在全球蔓延，一则媒体对深圳建行新政的误读，引起了广泛关注。

2月27日晚，建行开始放松加按揭贷款政策，二套房首付7成变3成的消息刷屏朋友圈。