年报点评18丨富力地产：土储充裕，毛利率保持良好水平

　　克而瑞研究中心 沈晓玲、齐瑞琳

　　导读：

拿地放缓但土储充裕，盈利水平保持良好。

　　【销售增速放缓，一二线城市贡献度高】2019年富力权益销售金额1381.9亿元，同比增速5.4%，权益销售面积1254.76万平方米，同比增长23.3%；销售均价为11000元/平方米。2020年富力销售目标为1520元，目标增长率为10%。就销售金额的城市分布来看，主要集中在一二线城市，占比达64%，与往年持平。

　　【拿地谨慎，总土储充足】2019年富力新增权益土地总建筑面积939万方，同比下降32%，新增权益土储建面增速持续放缓，2019年富力拿地销售比为0.18，较2018年进一步下降。但就总土储来看，截至2019年末富力总土储建面为5790平方米，土地储备充足，消化周期在4年左右，可支撑企业未来正常开发需求。【盈利能力良好，债务规模有待改善】2019年集团营收908.1亿元，同比增长18.2%。毛利率32.8%，高于行业平均水平。净利率为11.1%，和2018年基本持平。现金短债比较去年年末略微下降至0.62，短期内具有偿债压力。长短债比2.17，相比18年有所优化。【酒店运营收入与2018年持平】截至2019年年末，富力已经拥有90家运营中酒店，总建面达395.2万平方米，另外还有42家在建及规划中酒店，合计共132家酒店。2019年富力在酒店运营收入总额为70.22亿元，单家酒店平均营业收入为0.78亿元，与2018年持平。

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　　销售

　　销售增速放缓

　　一二线城市贡献度高

　　销售业绩增长放缓。2019年，富力地产实现权益销售金额1381.9亿元，同比微增5.4%，增速于近三年来首次跌落10%；权益销售面积1254.76万平方米，同比增长23.3%；销售均价为11000元/平方米，销售均价从2014年来持续走低，2019年销售均价降低是因为促销及产品组合变动。对比百强房企销售金额平均增长率，富力地产销售业绩增长较慢，2019年1600亿元的销售目标只完成了86%。

　　销售额区域分布均匀，一二线城市贡献近三分之二。与往年一样，富力的销售额在全国区域布局均衡，华北和西北地区占比较大，分别达到27和26%，华东地区占比15%。2019年大湾区新城市(300778,股吧)群规划发展迅速，而富力较早布局大湾区，2019年其在大湾区销售占比较18年上升2个百分点至8%。就销售金额的城市分布来看，主要集中在一二线城市，占比达64%，与往年持平。

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　　拿地

　　拿地谨慎

　　控制开支及保证利润率

　　拿地速度持续放缓。2019年富力在全国32个城市布局新项目，一共获得38幅地块，新进入15个城市。新增权益土地总建筑面积939万方，同比下降32%；权益拿地总价244亿元，同比下降34%；新获土地权益楼板地价为2599元/平方米，较2018年有所下降。2019年富力拿地销售比为0.18，较2018年进一步下降，土地投资仍持谨慎态度。从拿地节奏可以看出，富力近年来有意控制其负债水平。

　　通过城市更新，控制开支及继续保持稳定利润率。一方面企业放缓了在公开市场的拿地速度，另一方面则继续积极开展城市更新项目以获取土地资源。2019年，土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，在管理资本开支的同时继续保持稳定的利润率。2019年富力透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。更值得一提的是，富力在未来通过城市更新项目转化的潜在土储建筑面积将超过4,000万平方米。

　　总土地储备充足，可满足企业四年发展。截止2019年全年，富力地产的权益土地总建面为5790万平方米，相比期初持平。当前总土地储备平均土地成本约为2600元/平方米。虽然富力选择维持温和的拿地速度，但其目前土地储备充足，按照当下销售规模来看，消化周期在4年左右，可支撑企业未来正常开发需求。

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　　财务

　　盈利能力良好

　　债务规模有待改善

　　全年营收达908.1亿元，同比增长18.2%。毛利率32.8%，虽较2018年微降3.58个百分点，但仍高于行业整体水平。富力拿地平均楼板价和销售均价比值三年来持续稳定在25%左右，可以看出其未来仍有较好的盈利空间。净利率为11.1%，和2018年基本持平，与TOP30房企平均水平相当。