【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）

　　宏观面：美股10天4度熔断，国际油价最高下跌68%，国内居民消费价格同比上涨4.9%，各国加大政策扶持应对冲击

　　市场面：商业营业用房销售额同比下跌26.3%，商业用地成交同比下降19%，随复工推进市场进入回稳阶段

　　短期展望：商业地产受短期冲击较大，但市场韧性尚佳，疫后恢复有望

　　前 言

　　2020年，一个充满魔幻色彩的庚子鼠年在一片惶恐的氛围中到来。一场突如其来的疫情席卷了华夏大地，也为2020年增添了一笔凄凉。2019年末武汉突发新冠病毒疫情，随即病毒在春运的带动下蔓延至全国，截至2020年3月31日，全国新冠肺炎确诊人数8.2万，世界范围内确诊患者77万例。

　　随着2020年一季度的结束，国内疫情也逐渐被控制，各行业在党中央的领导下正有序恢复生产工作。但黑天鹅事件对各行业的影响已然不可逆转，商业地产行业的变革也被推进快车道。“万物负阴而抱阳”，一切事物都是对立统一的，疫情的冲击对商业地产行业、企业、商户以及消费带来负面影响之余，也对各商业地产参与们者产生了正向作用。

　　本报告将从国内外宏观经济、市场以及行业热点三个方面进行解析，分析一季度在疫情影响下的商业地产行业环境，以及对下一阶段商业地产的发展趋势进行思考。

　　NO.1 宏观面

　　全球经济环境

　　（1）疫情冲击世界经济，各国陆续降息

　　在全球经济放缓的大背景下，新冠肺炎疫情对世界经济冲击不断加剧，美股四度熔断；欧洲股市全线暴跌；国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。全球陷入全面经济衰退的危机。

　　3月3日，美联储宣布紧急降息50个基点，联邦基金利率下调至1-1.25%，这是美国继2008年金融危机以来首次采取紧急降息措施，同时也是幅度最大的一次降息，而未过半月，3月16日，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间再度下调，降至0-0.25%。随后两天内有17个国家及地区跟进降息，降息浪潮向在全世界蔓延。据地产资管参考不完全统计，截止3月底，全球已有23个国家及城市陆续出台降息政策。

　　图 1：2020Q1全球各国及地区降息政策一览

　　数据来源：亿翰智库整理

　　（2）美股四度熔断，美联储放宽政策救市

　　一季度随着疫情肆虐，美国经济遭受了重击，部分美元投资机构的收益已由正转负，美元在市场上的流动性短缺已然显现，由此也成为了美股暴跌的直接原因。

　　3月18日，美国股市历史性地出现了十个交易日内的第四次熔断，这也是自1988年设立熔断机制以来的第五次熔断。

　　表 1：2020年美国三大股指熔断日收盘情况

　　数据来源：亿翰智库整理

　　3月15日，美联储降低基准利率至零的同时，启动了7000亿美元量化宽松计划，意图为金融市场注入流动性。随后3月23日，美联储宣布，将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行，不设额度上限。随着开放式量化宽松政策出台，融资成本降低、金融环境改善，美国经济复苏有望。

　　（3）供需两端加压，油价下跌趋势不变

　　股市之外，债市、汇市、黄金亦持续下跌，全球经济需求严重不足，由此导致全球大宗商品交易量及交易价格全面下跌。被称为世界经济命脉的石油也受到巨大冲击，疫情导致全球对石油能源的需求暴跌，因而也引发了沙特与俄罗斯的油价大战，国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。

　　图2：2020Q1国际原油价格走势（美元/桶）

　　数据来源：油价网

　　新冠肺炎疫情大范围流行，人们驾车出行受限，导致全球原油需求承压；与此同时，在原油价格大战的推动下产量不断上涨，供需两端对原油价格走势压力加剧。4月12日，全国主要石油生产国达成减产协议，以遏制原油价格下行趋势，但随着全球疫情形势愈加严峻，短期内原油库存仍将处于增加状态，可以预计，未来一段时间内原油价格将依旧承压。

　　国内经济环境

　　一季度，新冠肺炎疫情对国内经济造成全方位冲击，生产、投资、消费进入冰封，大部分企业处于停工状态，经济数据呈现显著下行趋势，根据国家统计局公布数据，2020年一季度社会消费品零售总额78580亿元，同比下降19.0%；全国国定资产投资84145亿元，同比下降16.1%，消费投资出现两位数下降，GDP同比下降6.8%。