地产近期复工和基本面情况电话会议——克而瑞&兴业证券

　　3月18日，克而瑞研究中心总经理林波与兴业证券(601377,股吧)共同交流了随着疫情的逐步稳定，地产近期复工和基本面情况。

　　以下为核心观点及问答内容。

　　01

　　近期基本面情况

　　01

　　政策面

　　地方层面政策陆续放松，但转向刺激性政策的难度较大。

　　很多城市从二月开始陆续出台支持政策，主要为供给端对房企的扶持政策，也有部分三四线城市出台了购房补贴等需求端的支持政策。地方层面政策持续宽松，并不违背中央层面强调房住不炒，其主要含义是稳，同时包括上下两个方向，目前下行压力较大，政策适当放松并不违背大基调。政策边际放松之下，部分企业预期过于乐观，投资、定价、销售产生了一些不恰当的举动。总体上，地方层面政策陆续放松，但认为转向刺激性政策的难度较大。

　　02

　　复工情况

　　复工逐渐恢复到正常状态，不再是行业最为迫切的问题。

　　售楼处方面，调研的44个城市中，半数以上城市的售楼处已开放，部分完全开放，部分采取了预约、限流等方式。中介门店方面，约70%已复工，但由于小区存在管控，二手房销售回升相对较慢。

　　工地方面，调研城市相对较少，复工率约为50%-60%。当前，复工逐渐恢复到正常状态，不再是行业最为迫切的问题。

　　03

　　新房销售情况

　　百城销售数据恢复到了去年的40%-50%，后市有待观察。

　　二月底恢复交易以来，成交量逐渐攀升。目前，监测的100个城市中，一二线城市成交量恢复至去年同期的50%；三四线城市，由于样本城市主要在江浙一带，成交量约恢复至去年同期的70%。

　　具体城市来看，一线城市方面，

　　①深圳：近期新盘去化非常快，市场已全面恢复，甚至超过了去年四季度的周均水平。主要原因为复工较早、预售证发放较多以及受公共事件影响较轻。

　　②上海：前期管控较严，年后至今只批准了两张预售证，但最近管制放松后，上个周末出现看房人数飙升的现象，突破了19年的日均值。二线城市方面，成都、苏州成交量回升都较快。

　　③成都：恒大项目再现万人摇，土地市场也较热，主要原因为影响较轻，同时市民心态乐观，隔离在家使得对联排叠墅等300万左右的改善型产品产生较大兴趣。

　　④苏州：市场同样快速回升，成交量已超过去年四季度水平，今年以来重新走在二线前列。主要得益于政策宽松、人才引进力度加大，居民购买力较强。上述城市中，除上海外，深圳、成都、苏州市场都恢复到了去年四季度水平。

　　三四线方面，常州、嘉兴销售都回升较快，土地市场也较火热。高频数据来看，最近一两周环比增速明显放缓，近两周部分城市如广州环比下跌。当前，监测的百城销售数据恢复到了去年的40%-50%，但市场观望情绪仍然较浓，后续是否持续增长有待观察。

　　04

　　土地市场情况

　　土地市场情况：土地市场恢复至去年四季度的40%左右，部分城市如常州、广州、成都率先回暖。

　　从原因来看，1）部分房企对政策预期过于乐观。2）当前时间为传统拿地节点，尽早拿地才能在年内实现开工预售，叠加各地放松预售标准，企业拿地热情较高。预计行情将至少延续到上半年，更多城市的土地市场将在二季度较为火热。3）热门城市推出的部分地块较为优质，如广州越秀区楼板价创新高的地块位于市中心。总体上，土地市场恢复至去年四季度的40%左右，土地市场恢复程度低于销售市场，主要是大量三四线城市的土地市场仍未启动，近期一二线城市成交占比达到了80%以上。

　　02

　　提问交流

　　Q1

　　二季度房企加大推盘，会不会引起降价促销？

　　A：目前，除了个别企业在全国范围内降价促销，多数项目价格平稳，甚至部分城市如上海由于限价放松，带来均价上涨。企业后续是否会促销，主要取决于三四月市场的回升情况和后续政策变化情况。

　　Q2

　　假设二季度推盘增加，为什么目前拿地还是一个相对较热状态？销售节奏向后推迟，拿地的节奏为什么没有推迟？

　　A：拿地的节奏取决于此项目什么时候能上市。早点拿地今年就能上市，若等到下半年拿地，项目只能明年上市销售。目前拿地的主体是各个城市公司，他们有今年对应销售指标。在此前提下，他们需要提前拿地补货。

　　Q3

　　等到五一黄金周期间各地是否会因城施策，配合供需双方较强的需求，消化上半年的积压库存。这件事发生的概率是否较大？