经济学家李铁：疫情会对房地产供给带来什么影响？

如何适应疫情形势引发的新变化，来应对未来房地产开发，应该是城市管理者和规划者的研究重点。

文 | 李铁 来源 | 财经E法

几千年来，我们认识的城市空间结构，大多以街区经济为主。这是因为随着交通流量的增大，需要通过街区的服务业提供更多市场机会，所以城市的起源和发展以及空间结构，无不以街区经济作为主要特征。

即使近些年我们在讨论中国城市未来的建设和规划时，也一直将恢复街区模式作为政策的努力目标。所谓街区的好处，就是可以通过人口密度的提高，降低交易成本，活跃城市生活，甚至还是对传统城市的一种回归。当然，有了街区经济，带来的就业机会也会大大增加。

从我内心来讲，长时期也是纠结于街区经济的建设模式，希望能实现传统城市建设空间结构的回归，至少不能让大马路、大广场和大的生态空间割裂了城市内部人和要素之间的联系，让城市的生活和就业内容更为丰富。

可是经历过这么一次刻骨铭心的疫情，改变了我对于城市的很多认识。

其实对城市形态的选择，无法回避的就是经济规律。所谓经济规律不仅仅是以西方为样板的市场模式，在中国的城市发展模式中，当政府官员和房地产商形成双重利益冲动，将房地产曾经作为城市独领风骚的产业主导城市建设时，甚至当我们城市管理者和一部分中产阶级自身对于城市就业和居住的需求有着个性化的理解时，中国的城市形态就不可避免地在高速化城市化进程中走出了独特的发展模式。

这种模式又被互联网发展和新经济的市场需求固化了，而随之而来的疫情则进一步放大了这种城市新形态的必要性，并越来越转化为城市居民的现实需求。

“大院”将成为城市社区长久模式

首先就是我们面临的大院模式的房地产开发形态和城市的空间结构。在疫情前，我们的认识是房地产开发的大院模式破坏了城市的交通架构，影响到了服务业发展，使得出行不方便，导致城市资源消耗增加，代表着粗放型的城市发展模式。

虽然我们曾经批判大院模式沿袭了中国传统农业院落的居住模式，加剧了城市社区住宅的两级分化，导致了城市空间内不同收入群体的相对分割。但是在有文件提出发展城市街区经济时，还是遭到了几乎绝大部分社区居民的反对。原因在于，大量外来人口进入城市后，大院的优势在于社区通过自主提供的生态和服务环境，优化了同类收入人口的空间聚集感，特别是通过大院的安全管理，减少了治安案件的发生，等等。

在大院模式下，外出以及购物等因出行距离长等原因造成的严重不方便的问题，随着互联网消费和快递物流的兴起，已经从根本上解决了。除了必要的工作以及社交需要出行之外，网购和无现金支付以及快递的存在，确保了不出门就可以满足各种生活需要。这种互联网引发的市场供需空间的变革，使得大院的存在优势更为明显。

同时，随着疫情的出现，各种以社区为单元的防控措施，以大院为隔离的主体，更是发挥了安全方面的绝对优势。而且其他的各种生活需求都可以通过互联网来实现。过去因利益格局相对固化的房地产空间格局，在疫情以及互联网快速发育的形势下，已经成为几乎所有城镇居民可以依赖、甚至信赖和喜好的居住形式。

也就预示着，未来的这种房地产发展的空间格局，将会成为新城市社区以及建筑形态分布的长久模式，而传统的街区经济模式，虽然在老城区依然存在，但是至少在各类城市新开发的城区似乎已经成为遥远的记忆。而街区模式的存在可能仍然可以作为旅游产品或者乡村集市，在小城镇还保留着鲜活的生命力。

写字楼会遭遇危机

其次，写字楼发展将遭遇危机。写字楼的发展是城市服务业发展的一个缩影。2019年中国房地产供给中，办公楼施工面积占房屋施工面积的4.3%。传统的街区经济让位于服务业的更新换代，金融业、信息产业以及互联网的运营模式等，曾经严重地依赖于写字楼，大型的国有事业单位和政府机构长期以来都是以各种写字楼作为集中办公的空间主体。

写字楼也曾经是城市人口高密度就业的一个重要象征，写字楼集中的的城市空间，也是高档街区经济的重要模式。但是，经济下滑本身对写字楼的销售和租赁就是一次严重冲击，2019年办公楼开发投资比2017年减少了8.8%，销售面积比2017年减少了22%。截至2019年末，有机构跟踪研究的17个中国主要城市写字楼平均空置率为21.7%。