中信建投证券：新大正深耕西南地区市场，非住宅物业细分龙头

乐居财经讯 李礼 12月3日，中信建投证券发布新大正研报。

公司于 2019 年 11 月 19 日在中小板首次公开发行，发行价 26.76元/股，发行市盈率 22.99 倍，实际募资金额 47,928 万元，成为继南都物业之后 A 股第二只物业股。

深耕重庆及周边省份市场，非住宅物业服务是主体业务：公司于1998 年在重庆成立，于 2012 年开启全国布局，目前已进入 16个省市 28 个城市。公司业务集中西南地区，在重庆地区市场份额仅次于龙湖物业与金科服务。2019H1 重庆市场收入占比 78.6%，在管面积占比 61.1%；非住宅类物业收入及在管面积占比均超86%，为公司主体业务。公司在机关类、学校类、机场类等非住宅物业板块上市场化拓展能力强，优质重点项目获取能力突出，在西南地区享有口碑，形成明显的业务壁垒。

位于上市物业企业中部梯队，近年实力迅速提升：公司在中国物业服务百强企业排行榜中位列第 18，2016-2019H1 公司在管面积规模从 4468 万㎡增至 5838 万㎡。2014-2018 年，公司营收从 3.84亿元增至 8.86 亿元，归母净利润从 3141 万元增长至 8808 万元，营收及归母净利润四年 CAGR 分别达 23.13%与 29.40%。利润空间稳定，未来增长可期：公司在劳动力密集的专项管理业务占比较高的前提下，2014-2018 年毛利率仍水平保持稳定较高水平，2018 年归母净利润率、ROE、ROIC 分别为 9.94%、37.10%、33.78%，均处于可比公司中上游，利润空间稳定。上市后将充分受益资本赋能，人均效能及新业态获利潜力空间将被充分挖掘。公司所处的学校、机关、场馆等物业分赛道未来或将接棒住宅及商业物业，成为最具前景的子领域，公司将充分受益于其龙头地位和先发优势。

盈利预测与评级：我们预计公司2019-2021年公司EPS 分别为1.54元，1.93 元，2.45 元（考虑新增股本），首次覆盖给予买入评级。

风险提示：全国布局速度不及预期；扩张期间费用率过高。