我国REITs税收政策分析与建议

　　REITs在拓宽投资渠道、盘活存量资产、推进房地产租售同权、促进房地产市场健康发展等方面具有重要意义。我国REITs经历了从无到有、不断探索的过程，正在逐渐成为社会各界关注的焦点。但在现行税制下，我国REITs发展面临税收负担重和重复课税等方面的问题。本文通过研究相关国家和地区的经验做法，指出了我国REITs相关税收制度存在的问题，并提出相关税收政策完善建议。

　　来源：税务研究

　　REITs是在交易所公开交易，通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产（包括基础设施、商业地产等房地产项目）转化为流动性强的投资基金份额的金融产品。REITs不仅能有效盘活存量资产、形成长期资金稳定供给机制、促进房地产市场健康发展，还能为广大投资者提供风险低、收益稳定的投资产品，合理引导社会资本支持实体经济稳定发展。

　　1 REITs在我国发展的基本情况

　　1960年，世界上第一只REITs产品在美国诞生。经过五十多年的发展，美国、新加坡、日本等国已经建立起了较为完善的REITs运行机制、法律制度及税收制度，REITs也有力地促进了这些国家房屋租赁等房地产相关产业的健康、协调、可持续发展。我国从2005年12月广东越秀地产REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程。国家对REITs的正式表态是国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），文件提出“支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。

　　2009年，中国人民银行牵头的十一部委REITs协调小组首次研讨会在上海成功召开。2014年5月21日，“中信启航专项资产管理计划”成为我国首只在深交所挂牌交易的REITs产品。2017年7月18日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），提出“鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。REITs正在逐渐成为社会各界关注的焦点。但由于我国金融法律对REITs这一较新的金融产品还未出台相关直接规定，所以目前国内还没有真正意义上的公募REITs产品，有少量探索面世的专项资产管理计划可以称之为准REITs产品。

　　我国REITs产品实际操作流程一般为：发行方（原有企业）将房地产目标资产划转至项目公司（Special Purpose Vehicle，SPV直译为特殊目的公司，以下简称“项目公司”），由基金管理公司设立并管理私募基金，协助配合发行方完成资产的重组工作，其持有的私募基金一般以“股权+债权”的组合方式直接收购项目公司100%股权，从而持有目标资产，同时作为未来REITs的投资标的，然后私募基金再将REITs的投资标的面向投资者发售或定向募集发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，并将房地产产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

　　我国REITs产品的上述操作流程主要可分为两个阶段：第一，设立阶段。REITs在设立阶段主要包括资产划转和股权转让，资产划转指发行方将目标资产划转至项目公司，股权转让指私募基金收购项目公司股权。第二，运营阶段。REITs在运营阶段主要包括项目公司持有并正常运营房地产产生的租金等收入，并将产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

　　2 国外REITs税收制度比较

　　从国际范围看，美国是发展最早也是全球REITs规模最大的市场。亚洲新兴市场的REITs在2000年以后真正兴起，现今也成长为国际上重要的REITs市场。REITs的发展离不开税收制度的支持，虽然各国税制不同，但都注重对REITs给予不同程度的税收优惠。下面以美国、新加坡、日本的REITs税收制度为例进行介绍。

　　一、美国REITs税收制度

　　美国对REITs及其税收的相关制度性规定主要体现在《国内税收法典》中。在REITs税收优惠方面具体包括：REITs中的房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳所得税，未分配的部分征收公司所得税；85%的普通所得和95%的净资本利得中未分配的部分征收4%的消费税；持有5%比例以下的投资者满五年转让REITs的所得免税。

　　二、新加坡REITs税收制度

　　新加坡是亚洲最早对REITs进行尝试并首推REITs产品的国家。新加坡并未对REITs进行专项立法，而是分布于《财产信托指引》、《房地产基金指导准则》等法律和相关指导性文件中。新加坡对REITs提供了很优惠的税收待遇：假如REITs把90%以上的信托收益分配给REITs的持有人，则免除其所得税；没有分配的REITs收益则按企业税率缴纳所得税。在REITs持有人为个人投资者的情况下，不分国籍或是缴纳地，都可以免除REITs分红和出售的个人所得税。新加坡政府还规定，免征新注入REITs的不动产物业的印花税。同时，来自境外的REITs收益分红和境外不动产的信托收益也可以享受新加坡税法所规定的所得税减免。

　　三、日本REITs税收制度